Les fonds immobiliers à l’affût de nouveaux outils informatiques

le 07/04/2011 L'AGEFI Hebdo

Pour répondre aux enjeux opérationnels et réglementaires, les sociétés de gestion spécialisées adaptent en profondeur leurs systèmes.

Bien connaître les différentes expositions d’un portefeuille immobilier s’avère de plus en plus nécessaire dans un contexte incertain. « En septembre 2008, un investisseur issu d’une banque s’est par exemple révélé incapable de connaître son exposition au risque Fortis, pourtant locataire d’immeubles qu’il détenait et associée au sein d’une société immobilière commune », raconte Guillaume Fiastre, président de Taliance, éditeur spécialisé dans la gestion d’actifs immobiliers. Une anecdote à l’image du manque d’outils de pilotage capables de prendre en compte les conséquences d’un changement macroéconomique brusque.

« De même, il est difficile pour les gérants de fonds immobiliers d’apprécier l’impact d’une décision de gestion concernant un actif particulier sur l’ensemble du portefeuille », renchérit Sébastien Wilk, responsable produits Front Invest Alternative chez l’éditeur français eFront. « Aujourd’hui, il n’existe pas de solution intégrée pour gérer des fonds immobiliers », confirme Nicolas Simon, directeur général d’Amundi Immobilier. Il y a bien des solutions logicielles en amont, pour gérer des portefeuilles de type OPCVM et, en aval, des outils informatiques pour la gestion des actifs immobiliers et la simulation de flux financiers issus de leur exploitation (l’asset management). « Mais il manque une brique technologique permettant de faire le lien entre les deux et d’industrialiser les remontées d’informations. L’administrateur de biens envoie un flux de données au comptable, qui lui-même transmet des données consolidées au gestionnaire de portefeuille. Ce schéma de remontée d’informations fonctionne bien quand les immeubles sont détenus en direct mais devient très compliqué quand on empile des sociétés détenant elles-mêmes des immeubles », souligne Nicolas Simon.

De nouveaux besoins

Dans un contexte de plus forte prise en compte de la gestion des risques, nombre de sociétés de gestion s’interrogent sur leur organisation. « Elles se posent la question des flux d’informations, indique Guillaume Fiastre. Pour la gestion d’actifs immobiliers, certaines fonctions ont été industrialisées comme les outils de property management ou la gestion des flux financiers. Mais quand on remonte vers la gestion des portefeuilles des fonds, le calcul des performances et le reporting réglementaire, les procédures se complexifient et sont réalisées sous Excel, ce qui marque une rupture dans le flux de production de données. »

Le développement de nouveaux produits implique également des développements informatiques spécifiques pour mieux gérer cette classe d’actifs. « L’enjeu est de pouvoir maîtriser des produits plus sophistiqués assortis d’une gestion des risques plus pointue, tenant compte de la contrainte de liquidité. Nous devons intégrer encore plus qu’auparavant la volatilité des marchés et être en mesure de calculer la liquidité réelle des biens immobiliers », détaille Nicolas Simon.

Ainsi, avec le lancement, prévu au cours du troisième trimestre 2011, d’un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) grand public, Amundi Immobilier a dû modifier son système d’information, ne serait-ce que pour être en mesure de calculer une valeur liquidative bimensuelle. Initié en 2008, le projet a nécessité 18 mois de développement, représentant plusieurs centaines de jours/homme. Le premier problème à résoudre a été de mettre en place un système de gestion de portefeuille capable de gérer deux classes d’actifs très différentes, un OPCI mêlant actifs immobiliers et mobiliers. « Nous nous sommes posé la question suivante : injecte-t-on de l’immobilier dans un outil capable de gérer des actifs mobiliers ou l’inverse ? », raconte Nicolas Simon. La réponse est venue naturellement, les systèmes de gestion de portefeuilles dévolus aux actifs immobiliers sont robustes et bien intégrés aux autres briques du système d’information comme le contrôle des risques ou le reporting. « Nous avons donc développé un système de gestion à partir de notre outil Decalog (suite progicielle de gestion d’actifs éditée par SunGard – NDLR), précise Nicolas Simon. Même si nous étudions avec intérêt la solution Global Fund de Taliance. »

Outil de modélisation

Annoncé lors du dernier Mipim et bientôt commercialisé, Global Fund permet de récupérer des informations de sources disparates (comptabilité, property management, gérants…) et propose un outil de modélisation permettant aux gestionnaires d’analyser, de simuler et d’anticiper la performance de leurs fonds. La mise au point de Global Fund, dont le cahier des charges a été réalisé en collaboration avec Amundi Immobilier, Axa RE et BNP Paribas Real Estate, a nécessité près de trois ans. « Nos premiers efforts ont porté sur le moteur de calcul, qui offre aujourd’hui la même flexibilité qu’un tableur Excel, mais dont la puissance va jusqu’à permettre d’appliquer aux modèles financiers immobiliers des tests de sensibilité et des calculs probabilistes. En outre, les formules deviennent explicites et sont stockées en base de données, assurant ainsi une transparence et une sécurité optimales », explique Guillaume Fiastre. L’ergonomie du produit a nécessité, quant à elle, un an de mise au point. « Nous voulions faciliter pour les gérants de fonds la création de modèles très complexes tout en rendant les résultats faciles à exploiter et à auditer par les autres utilisateurs », précise-t-il.

Autre philosophie chez eFront qui a mis au point un module immobilier dans sa suite intégrée dédiée au private equity, dès 2010, et qui a signé un partenariat avec l’américain Argus, éditeur de solutions en matière de revenus immobiliers. « Notre logiciel FrontInvest permet de consolider les flux financiers issus des biens immobiliers au sein de structures d’investissement complexes. La modélisation du bien immobilier peut être réalisée grâce à Argus », affirme Sébastien Wilk. Mais, en France, beaucoup de sociétés de gestion sont équipées en Excel et considèrent les logiciels intégrés comme une boîte noire. « Nous leur proposons donc du « Excel embedded », c’est-à dire la possibilité de fabriquer leurs propres modèles sous Excel, à partir d’un certain nombre de cash-flows calculés par notre solution », explique Sébastien Wilk. Deux approches différentes pour combler le vide de la fameuse brique technologique manquante, mais une même vision de la base de données de référence, permettant de fiabiliser et industrialiser les divers traitements impliquant des données issues de plusieurs sources. Un chantier important qu’a entamé, de son côté, Amundi, avec la mise en place d’un entrepôt de données, opérationnel dans les deux ans à venir. « Les propriétaires des biens immobiliers changent, les prestataires aussi. Mais une fois les différentes briques métier mises en place, l’important est de s’équiper d’une plate-forme d’entreposage et de distribution de données pour échanger avec les différents acteurs concernés », prévient Nicolas Simon. 

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