Fonds de fonds immobiliers, le marché français se réveille

le 21/04/2011 L'AGEFI Hebdo

Certains gestionnaires se positionnent sur un véhicule qui offre rendement et diversification à des investisseurs attirés par la pierre.

Qui anime le marché des fonds de fonds immobiliers ? Sans guère de doute possible apparaissent en tête de grandes signatures telles qu’Aviva Investors, Aberdeen ou encore CBRE Investors. Pour ne se concentrer que sur Aviva Investors, le bilan chiffré se suffit à lui-même : 5 milliards d’euros d’actifs sous gestion investis au travers de 7 fonds de fonds immobiliers, 35 comptes séparés, soit 150 fonds sous-jacents (pour un pipeline de 1.500 fonds non cotés), 21 spécialistes implantés aux Etats-Unis, à Singapour et à Londres. Chez le gestionnaire anglo-saxon, l’investisseur est en face d’un champ de tous les possibles. Fonds ouverts, fermés, exposés à des véhicules investis, ou en levée de capitaux…, « tout dépend de la demande de nos clients, souligne Jeroen Verheijden, un des multigérants d’Aviva Investors. En tant que l’un des plus importants acteurs du marché secondaire, nous procédons également à des rachats de parts de fonds auprès d’institutionnels ». Les principaux clients sont de grands investisseurs séduits par la mutualisation des risques offerte par la multigestion, tels que le fonds de pension de Philips qui a récemment mandaté le gestionnaire pour sélectionner des fonds en Europe, aux Etats-Unis et en Asie-Pacifique.

Risques maîtrisés

Cependant, la France, belle endormie, vient de connaître un tressaillement avec le lancement par UFG-LFP d’un fonds multigestionnaire paneuropéen, UFG European Fund of Funds. Déjà investi à plus de 60 % (avec un capital initial de 23 millions d’euros), ce véhicule permet aux institutionnels d’être exposés aux secteurs du bureau et du commerce essentiellement, Scandinavie et Royaume-Unis en tête. « Nous avons identifié et analysé un univers d’investissement potentiel de 400 fonds immobiliers dont l’actif sous gestion global était supérieur à 150 milliards d’euros », retrace Marc-Olivier Penin, directeur de Fund Management au sein d’UFG-LFP. In fine, sept véhicules ont été sélectionnés : des fonds ouverts monosecteurs et monopays, « mais nous sommes également entrés sur le marché secondaire, en rachetant des parts d’institutionnels après acceptation par les investisseurs d’origine, rassemblés en ‘club deal’ », précise Thomas Aubert, analyste gérant de la même maison. En revanche, les fonds en cours de constitution sont évincés à la faveur de fonds déjà investis « dont les valeurs se sont dépréciées mais laissent présager des perspectives de redressement », poursuit-il. Nettement plus opportuniste, Quilvest Real Estate a lancé depuis Paris son premier fonds de fonds en 2009 : QS REP, dédié à une clientèle d’investisseurs privés sophistiqués et d’institutionnels dont la collecte a atteint 240 millions de dollars. « Durant la période d’investissement de trois ans, nous avons déployé 62 % du capital auprès de onze gestionnaires qui officient au Brésil, aux Etats-Unis, en Europe et en Asie », énumère Jocelyn Laudet, principal chez Quilvest Real Estate. Dans les régions émergentes, l’idée est de suivre des gérants qui portent des projets de développement (construction d’un centre commercial en Chine, de parcs résidentiels à Rio de Janeiro et San Paolo…), « afin de capter la croissance démographique formidable de ces pays », explique-t-il. Dans les économies plus matures, les paris nouveaux sont privilégiés comme celui de ce gérant positionné sur le rachat de patrimoines de foncières sorties de la cote et qui vend leurs actifs sous-jacents à la découpe. En raison d’une performance nette annualisée visée de 15 % à 18 %, des risques doivent être pris. « Si nous nous positionnons, entre autres, sur des fonds encore non investis, nous étudions la signature du gérant et n’investissons pas dans son premier véhicule », mesure Jocelyn Laudet. Et quel que soit le pays, les spécialistes de Quilvest Real Estate se rendent sur place pour rencontrer les gérants locaux et, le cas échéant, visiter les actifs déjà existants.

L’idée de rejoindre ces outsiders fait son chemin dans les rangs de BNP Paribas Reim qui, fort du rachat de Fortis, dispose désormais d’une équipe à Luxembourg et d’un véhicule non coté à compartiments (bureau européen, logement luxembourgeois, logistique…). « Nous réfléchissons à la possibilité d’offrir un fonds de fonds à partir de ces briques, explique Karl Delattre, directeur général délégué de l’entité. Par ailleurs, nos équipes en Italie souhaitent lancer depuis le marché transalpin, l’an prochain, un fonds de fonds immobilier. » Reste que ces offres pourraient être orientées vers une clientèle de particuliers, « les institutionnels souhaitant être plus proches de l’actif sous-jacent, estime-t-il, au travers de fonds gérés en direct ». D’autres font le pari inverse. Quilvest lancera à la fin de l’année un fonds de fonds fermé destiné à de grands investisseurs ne disposant pas d’expertise immobilière en interne.

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