Fonds de dette immobilière, les freins se lèvent

le 18/04/2013 L'AGEFI Hebdo

Le nombre de ces fonds s’est accru en réponse à la demande d’actifs sécurisés et de rendement formulée par les investisseurs.

Illustration: Fotolia

Plus d’un milliard d’euros, c’est le montant collecté en un an en France par des fonds spécialisés dans la dette immobilière. La Banque Postale AM (LBPAM) vient de collecter 500 millions d’euros pour un fonds investi en dette immobilière et d’infrastructures. Avant cela, La Française REM avait levé 150 millions, Groupama AM-Acofi 280 millions et Natixis AM (NAM)-AEW Europe 240 millions d’euros en novembre dernier. Avec 6,7 milliards d’euros d’actifs sous gestion (dont 3,5 milliards déjà investis), Axa Real Estate reste le leader incontesté sur ce segment d’investissement. Il faut dire que le gérant s’est diversifié dès 2005, répondant à l’époque à la demande des compagnies d’assurances du groupe. Une partie de cette somme est gérée pour compte de tiers (une vingtaine de compagnies d’assurances et de fonds de pension) dans le cadre d’un fonds fermé de droit luxembourgeois de 2,3 milliards d’euros (quatre compartiments avec des échéances différentes). Les nouveaux fonds lancés ces derniers mois répondent à la demande tant des investisseurs pour des actifs sécurisés (les fonds sont investis dans des créances hypothécaires seniors) offrant du rendement que des sociétés immobilières en mal de financement. Mais cette genèse ne s’est pas faite sans difficulté.

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 Ces fonds ont mis du temps à émerger, les réflexions du côté des sociétés de gestion ayant été longues tant du point de vue commercial que de la structuration des fonds », souligne Pierre-Marie Ouchet, avocat chez Baker & McKenzie. C’est en effet un domaine complexe pour lequel les investisseurs, principalement des assureurs, ne sont pas toujours pourvues en termes d’équipes, note Thibault de Saint-Priest, associé-gérant d’Acofi : « Même si la réglementation les autorise depuis longtemps à investir directement dans des prêts immobiliers, les compagnies d’assurances en avaient jusqu’alors peu à leur actif. Dans le contexte du changement induit par Bâle 3 et Solvabilité 2, les promoteurs de fonds de prêts immobiliers ont mené en 2012 une démarche intense de sensibilisation des investisseurs à l’intérêt de cette nouvelle classe d’actifs. »

Des adaptations

Du côté des sociétés de gestion, des adaptations ont été nécessaires. La Française AM et LBPAM ont dû demander une extension d’agrément pour la gestion de fonds commun de titrisation (FCT). D’autres comme Groupama AM et Acofi ont délégué la gestion du fonds à un spécialiste, France Titrisation. D’où des structures de frais qui diffèrent d’un fonds à l’autre. Les commissions de gestion peuvent aller de 40 à 70 points de base (pb), indique un gérant. Des structures de frais également alourdies par des montages à deux étages proposant à la fois un véhicule de droit français et un fonds de titrisation de droit luxembourgeois. C’est le cas des fonds de La Française et de LBPAM. En effet, pour être éligibles comme actif de couverture pour les compagnies d’assurances, les titres émis par le fonds (généralement des obligations) doivent être cotés sur un marché réglementé. Or en France, une telle cotation est conditionnée à l’obtention d’une notation, contrairement au fonds luxembourgeois. Cette situation devrait toutefois évoluer dans les prochains mois. Des travaux de place sont en cours avec pour objectif de permettre de faire coter les titres émis par les FCT français sans devoir les faire noter (lire l'entretien page 11).

Quoi qu’il en soit, ces premiers lancements ont ouvert la voie. Scor GI projette à son tour d’en lancer un doté de 250 millions par sa maison mère. « Nous allons nous démarquer des autres fonds par des maturités courtes de l’ordre de 3 à 5 ans, correspondant à la duration de notre passif d’environ 4 ans, et la nature des actifs que nous souhaitons financer », précise François de Varenne, président du directoire de Scor GI. Pour aller chercher un surplus de rendement, ses équipes de gestion devraient viser des actifs plus risqués. De son côté, La Française REM, dont le fonds acquiert des créances sur des durées de 5 à 7 ans, se dit également opportuniste dans ses investissements. « Dès qu’il ne s’agit pas d’un bel immeuble parisien, le marché est moins couvert, explique Bertrand Carrez, directeur des financements structurés. Notreexpertise permet de nous intéresser à ce type d’actif et de capter un rendement additionnel non négligeable pour un accroissement du risque marginal. » Groupama AM-Acofi, NAM-AEW Europe ainsi que LBPAM se positionnent plutôt sur ces actifs sécurisés (prêts de maturité moyenne portant sur des actifs « core » de bureaux ou de commerces, en France, voire en Europe) avec des ratios de financement et des taux de couverture des intérêts prudents. « Le fonds agit dans un cadre précis de risque avec une limite de 'loan-to-value' maximale de 65 % sachant que les conditions actuelles de marché sont inférieures », souligne Jean-Marie Catala, directeur du développement chez Groupama AM. L’objectif est de rassurer des investisseurs peu portés sur le risque. « Ces fonds apportent de la diversification dans un cadre de volatilité maîtrisée », ajoute Raphaël Brault, directeur des fonds immobiliers chez Acofi. La prime d’illiquidité permet d’offrir des rendements suffisamment attrayants pour les investisseurs, avec un objectif de rémunération compris entre 200 et 300 pb par an au-dessus de l’Euribor. Pour l’heure, le couple NAM-AEW Europe et La Française REM ont déjà misé sur de premiers actifs. Les autres fonds sont dans les starting-blocks. La Banque Postale devrait annoncer une opération avant la fin avril.

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