Fannie Mae et Freddie Mac en sursis jusqu’à l’élection présidentielle

le 24/11/2011 L'AGEFI Hebdo

Le sort des deux agences hypothécaires divise la classe politique américaine. Leur réforme ne sera sans doute pas à l’ordre du jour avant novembre 2012.

Fannie Mae et Freddie Mac sont devenus le symbole de la débâcle immobilière américaine. Il ne passe pas une semaine sans que la presse tire à boulets rouges sur les deux grandes agences de refinancement hypothécaire. Le renflouement de Fannie Mae et de Freddie Mac a coûté depuis 2008 la bagatelle de 170 milliards de dollars aux contribuables américains, selon les dernières estimations. Et ce n’est pas fini ! La facture s’alourdit de jour en jour. Au troisième trimestre 2011, Fannie Mae et Freddie Mac ont enregistré une perte de 13,8 milliards de dollars.

Dans ce contexte, le salaire des dirigeants des deux sociétés qui gardent un statut privé a provoqué un tollé. La presse americaine a révélé que les six principaux dirigeants des deux groupes se sont octroyé 35 millions de dollars de bonus au cours des deux dernières années. Pour leur défense, ces derniers ont indiqué devant une commission parlementaire à Washington que les bonus avaient été réduits de 40 % et étaient indispensables pour retenir les meilleurs cadres. Mais cela n’a pas vraiment calmé les esprits et a même suscité des commentaires acerbes des principaux organisateurs du mouvement « Occupy Wall Street ». Dans le même temps, de nombreuses affaires ont refait surface, montrant les rapports incestueux entre Freddie, Fannie et la classe politique. Les deux institutions tant décriées ont dépensé pas moins de 170 millions de dollars en lobbying politique au cours des dix années qui ont précédé l’éclatement de la bulle immobilière. Newt Gingrich, l’un des candidats à la primaire républicaine, a d’ailleurs dû s’expliquer sur 1,8 million de dollars reçus de Freddie Mac pour du consulting.

Depuis 2008, de nombreux comités officiels se sont penchés sur le cas et la suite à donner aux agences de refinancement hypothécaire américaines, mais rien a été fait. La raison tient d’abord à la situation du secteur immobilier aux Etats-Unis. Les dernières statistiques ne montrent pas de signes encourageants. Les demandes de prêts restent clairement faibles alors que les défauts de paiement demeurent nombreux. Il est donc difficile d’attirer des acteurs privés aux chevets de Freddie et Fannie. Les perspectives en la matière ne plaident pas pour des changements brutaux. On ne s’attend pas à un redémarrage significatif du marché de l’immobilier avant 2015.

62 % des nouveaux prêts

Les initiatives récentes du gouvernement Obama pour inverser la tendance sont par ailleurs accueillies froidement. « Le nouveau programme pour laisser les propriétaires refinancer leur prêt est une nouvelle tentative pour assainir le marché, explique Ted Gayer, codirecteur des études économiques au Brookings Institut à Washington. Cela va permettre à un certain nombre d’emprunteurs de renégocier leur taux d’intérêt à la baisse, mais cela n’aura pas d’effets significatifs sur l’immobilier et sur l’économie en général. » Et il ajoute qu’il faut s’attaquer à la racine du mal et ne pas sous-estimer le fait que 25 % des prêts immobiliers aux Etats-Unis sont aujourd’hui « à risques ». Cela représente environ 10 millions de foyers. Todd Schoenberger, économiste et managing director de Landcolt Research, estime pour sa part qu’une grande réforme s’impose pour restructurer le marché du financement de l’immobilier, mais il ne voit rien bouger dans les quatre à cinq ans à venir.

Le problème n’est pas tant la question de la liquidation des deux organismes souhaitée par l’ensemble de la classe politique, mais le nouveau système à mettre en place. Fannie Mae et Freddie Mac garantissent aujourd’hui 62 % des nouveaux prêts immobiliers. Un niveau jugé par tous les responsables politiques beaucoup trop élevé. Mais personne n’envisage pour autant un retrait total de l’Etat car, depuis les années 30 et la Grande dépression, le gouvernement américain a toujours été impliqué dans le développement du marché immobilier. La question est désormais de savoir quel est le bon niveau d’engagement des pouvoirs publics. Trouver un consensus sur ce point risque de prendre encore quelques années car, comme l’explique Jean-Claude Goldenstein, président de Creopoint, la communauté leader des professionnels de l’immobilier aux Etats-Unis : « Les républicains veulent toujours un minimum de subventions et les démocrates estiment que l’interventionnisme de l’Etat fédéral américain dans l’immobilier est primordial. »

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