Etats-Unis, le marché immobilier se ravive

le 06/09/2012 L'AGEFI Hebdo

La reprise devrait être modeste. Le stock de maisons existantes est élevé, et les saisies nombreuses.

Aménagement d’un appartement neuf à Peoria dans l’Illinois en août 2012.

Après cinq années de crise quasi ininterrompue, le marché immobilier américain s'est enfin stabilisé, et donne même signe de vie. Les principaux indices de prix (Case-Shiller, CoreLogic et Federal Housing Finance Agency - FHFA) augmentent depuis trois à cinq mois, les ventes de maisons neuves et anciennes progressent de 25 % et de 10 % par rapport à l'an dernier, et les mises en chantier de 21,5 %. Résultat, l'investissement résidentiel pourrait redevenir positif pour la croissance en 2012, après six années de contribution négative, bien qu'il ne représente plus que 2,4 % du PIB, contre 6,3 % fin 2005 (voir le graphique). Le rebond du marché pourrait surtout permettre aux Américains de consommer davantage, et de déménager pour trouver un emploi. Grâce à la hausse des prix, plus de 700.000 ménages sont sortis du rouge entre fin 2011 et la fin du premier trimestre, selon CoreLogic. Auparavant, ils devaient rembourser à leurs banques plus que la valeur de leurs maisons (

negative equity).

Sur les marchés financiers, l'immobilier ne fait plus figure d'épouvantail, et les investisseurs sont de retour. L'indice Standard & Poor's Supercomposite Homebuilding, qui suit des constructeurs cotés, a pris 60 % depuis le début de l'année, contre 12 % pour le S&P 500.

Le marché de la construction est d’abord tiré par la demande des ménages qui se retrouvent avec un score de crédit dégradé (suite aux 3,8 millions de saisies depuis septembre 2008), et se tournent désormais vers la location, notamment de biens bas de gamme (le taux de propriétaires est tombé à 65,5 % au deuxième trimestre, au plus bas depuis quinze ans, selon le Census Bureau). « L’amélioration de l’investissement résidentiel est largement attribuable à la construction d’appartements qui constitue désormais environ 30 % des mises en chantier contre 20 % en moyenne historique », indique Inna Mufteeva, économiste de Natixis.

D’autres facteurs nourrissent la demande : les prix sont toujours 30 % inférieurs à leur plus haut niveau de mi-2006, et les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont au plus bas (3,68 % à 30 ans en juin, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis les années 50, selon la FHFA). « En septembre 2011, la Réserve fédérale a modifié la politique de réinvestissement de ses titres d’agences de refinancement et de MBS (‘mortgage-backed securities’, NDLR) arrivant à maturité, pour les réinvestir non plus en titres du Trésor, mais en MBS. Avec les taux Fed funds à zéro, les deux vagues d’assouplissement quantitatif et l’opération Twist, cette stratégie a exercéune pression à la baisse sur les taux hypothécaires », rappelle Inna Mufteeva.

Baisse des ventes forcées

D’autre part, le gouvernement et cinq banques (Bank of America, JPMorgan Chase, Wells Fargo, Citigroup et Ally Financial) ont trouvé un accord en février dans l’affaire des saisies abusives, qui les oblige à allouer 20 milliards de dollars à l’aide de leur clients en difficulté. Celles-ci ont moins recours aux saisies : 445.000 entre janvier et juillet, contre 535.000 au cours de la même période l’année dernière, selon CoreLogic. « Les banques ont commencé à travailler de plus près avec les emprunteurs en difficulté, et ont procédé à plus de modifications de prêts », remarquent les économistes de RBS.

En outre, la part des ventes dites « distressed » (forcées) est passée de 29 % en janvier à 21 % en juin selon CoreLogic, et parmi celles-ci, les « short sales » gagnent du terrain sur les ventes de biens saisis par les banques (38.000 en juin, un record, contre 23.000 en janvier). « Une 'short sale' est une vente par l’emprunteur défaillant, qui verse son produit au prêteur, lequel met fin au prêt, expliquent les analystes de Bank of America-Merrill Lynch. L’emprunteur et le prêteur enregistrent toujours une perte, mais le processus est plus rapide et la qualité du score de crédit du premier n’est pas aussi affectée qu’avec une saisie. » Mieux, les « short sales » se font à des prix moins cassés que les ventes de maisons saisies : seulement 15 % de moins qu’une vente « non-distressed », contre 40 %, selon eux.

Depuis 2009, le gouvernement a mis en œuvre plusieurs programmes pour soulager les emprunteurs en difficulté et éviter les saisies : le Home Affordable Refinance Program (Harp, refinancement à un taux d’intérêt moins élevé) et le Home Affordable Modification Program (Hamp, réduction des intérêts ou du principal). Le Harp a permis près de 1,5 million de refinancements à fin juin, ce qui est encore en dessous du potentiel étant donné le nombre de ménages qui paient des taux d’intérêt supérieurs aux taux actuels. Quant au Hamp, il a soulagé plus d’un million de propriétaires, qui ont économisé 13,9 milliards de dollars au total, selon les estimations du Trésor. Cependant, le gouvernement n’a pas eu gain de cause face à la FHFA, dont le directeur Edward DeMarco refuse toujours de laisser Fannie Mae et Freddie Mac, les agences de refinancement sous sa supervision, participer aux réductions de principal prévues par le Hamp.

La majorité des économistes anticipe une reprise graduelle du marché et prévoit, en moyenne, une hausse des prix de 1,8 % en 2013, selon un sondage de Reuters. D’ailleurs, les indicateurs avancés sont positifs : les permis de construire augmentent de 30 % par rapport à l’an dernier, et l’indice de confiance des constructeurs de la National Association of Home Builders est au plus haut depuis cinq ans.

Toutefois, la crise a laissé de lourdes séquelles, et la reprise devrait être modeste. « Il y a toujours un excès d’offre, observe Inna Mufteeva. Le stock de maisons existantes s’élève à 2,5 millions d’unités, auquel s’ajoute un 'shadow inventory' (biens hors marché, NDLR) de 1,5 million de maisons déjà saisies mais pas encore mises sur le marché. Les saisies continuent et les banques vendent avec des réductions importantes. » Du côté des ménages, 11,4 millions d’entre eux (soit 23,7 %) doivent toujours à leur banque plus que la valeur de leur maison, selon CoreLogic. Et leur désendettement se poursuit : leur dette se monte encore à 109 % de leur revenu disponible brut (contre 129 % mi-2007), selon Natixis.

L’option MBS

De plus, même si les conditions d’octroi des prêts se sont légèrement assouplies ces derniers mois, les banques restent plus exigeantes qu’avant la crise. « Malgré des niveaux de prix très abordables, le crédit immobilier reste contraint, souligne Vishwanath Tirupattur, analyste de Morgan Stanley (lire aussi l’entretien). Le système actuel de financement du crédit immobilier ne fonctionne plus. »

La Réserve fédérale considère que l’immobilier est une variable clé de la reprise économique, et réfléchit à de nouveaux achats de MBS (1.250 milliards de dollars de titres ont déjà été achetés entre janvier 2009 et mars 2010) pour abaisser les taux hypothécaires. Si le Fonds monétaire international (FMI) estime que cette option pourrait être efficace, ce n’est pas le cas de la plupart des économistes. « La demande est déprimée à cause du taux de chômage élevé, ce ne sont pas quelques points de base en moins qui pourrait la relancer », juge Inna Mufteeva.

Le redressement du marché devrait être différent selon les régions. Par exemple, les prix progressent plus rapidement à Phoenix qu’à Las Vegas (+14 % contre -2 % par rapport à l’an dernier, selon le Case-Shiller) car le chômage y est moins élevé (7,5 % contre 13 %, selon le Bureau of Labor Statistics). Certains Etats comme la Floride, l’Illinois et New York enregistrent des hausses de prix modestes en raison de la longueur des procédures de saisies et, par conséquent, de stocks plus importants.

Au niveau national, le marché dépend bien sûr du comportement du reste de l’économie, de l’emploi et des revenus. Pour les économistes de HSBC, « une reprise vraiment forte de l’immobilier nécessiterait plus d’achats de sources traditionnelles telles que les primo-accédants et les ménages qui déménagent ou changent d’emploi ». Selon le FMI, les Américains devraient se remettre à former plus de ménages au cours des prochaines années.

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