Espagne, les ravages de l'immobilier continuent

le 20/06/2013 L'AGEFI Hebdo

Promoteurs en faillite et particuliers surendettés ne perçoivent pas la moindre amélioration.

Maisons inachevées à Arroyomolinos en mai 2013. Photo : Angel Navarrete/Bloomberg

Le secteur immobilier espagnol, épine dorsale de l’économie ibérique des années 2000, est encore bien loin d’être sorti d’affaire. Après s’être endettés à des niveaux élevés, particuliers et entreprises du secteur déchantent. Pour les ménages espagnols qui ont souscrit un crédit hypothécaire au cours des années fastes ou pour les entreprises du secteur du « ladrillo » (de la brique) qui ont « bétonné le pays », le retour à la réalité est extrêmement brutal.

Constructeurs, agences immobilières, promoteurs et particuliers ont accumulé une dette astronomique auprès des banques qu’ils ne sont pas près de rembourser, estiment certains analystes. Selon les dernières données de la Banque d’Espagne, le portefeuille des crédits accordés par les banques en 2007 au secteur de la construction, juste avant l’éclatement de la crise, représentait la somme de 153 milliards d’euros. En 2012, cet encours avait diminué à 80,3 milliards. A ce chiffrage s'ajoute le portefeuille détenu par les promoteurs chiffré à 318 milliards en 2008 et retombé à 220 milliards en 2012. Plus édifiant encore, les crédits immobiliers accordés aux ménages espagnols : un encours de crédits de 655 milliards d'euros en 2008, tout juste revenu à 633 milliards en 2012.

Pour Fernando Encinar, directeur d’études du portail immobilier Idealista, « la bulle immobilière était entretenue par l’endettement des ménages et des entreprises. On accordait des crédits à tout le monde. Dans les années 90, de petites entreprises du secteur immobilier se sont mises à s’endetter pour en racheter d’autres plus grandes ». Pour lui, l’histoire de la bulle immobilière est avant tout « celle de compagnies du secteur de l’immobilier qui avaient oublié de s’occuper de leurs véritables activités commerciales et qui se sont endettées pour en acheter d’autres plus importantes ».

Accès au crédit fermé

Les géants du secteur se retrouvent avec un endettement énorme sur les bras, qui, du fait de la charge de la dette, n’a de cesse de gonfler. Et même si le volume de crédits octroyés par les banques espagnoles a sensiblement diminué, les taux d’impayés, notamment de la part des promoteurs et des constructeurs, continuent de progresser. En un an, les taux d’impayés sont passés de 16 % à 26,4 %.

Si, au temps de la prospérité immobilière, les entreprises du secteur arrivaient aisément à négocier le refinancement de leurs dettes, ces négociations sont devenues aujourd’hui très difficiles. Pour Javier Kindelan, président des évaluations de l’agence en conseil immobilier CB Richard Ellis Spain, les banques « ne savent pas si elles vont continuer ou non à refinancer cette dette ». « En 2009, les banques continuaient à refinancer la dette des entreprises du secteur car elles pensaient que la crise serait plus brève et qu’elles pourraient récupérer les prêts octroyés, remarque Fernando Encinar. Mais à partir de 2011, elles ont commencé à fermer l’accès au crédit aux promoteurs. »

Graves problèmes de trésorerie, difficultés à régler le service de leur dette, les entreprises immobilières multiplient les dépôts de bilan faute de pouvoir trouver un accord de refinancement avec leurs créanciers. De 2008 à 2012, plus de 7.000 entreprises ont déposé leur bilan, 4.800 d’entre elles appartenaient au secteur immobilier, selon des données compilées par José Maria Gay de Liebana, professeur d’économie à l’Université de Barcelone.

Parmi les dépôts de bilan les plus spectaculaires, on compte celui du promoteur Martinsa-Fadesa en 2008 qui affichait une dette de 7,2 milliards d’euros et de Reyal Urbis en 2012 avec 3,6 milliards d’euros de dettes. Récemment, un géant du secteur, Llanera, un promoteur de la région de Valence, a même été liquidé (lire l'encadré page 18). Selon les experts, d’autres vont suivre.

Depuis deux ans maintenant, les banques rechignent à refinancer les dettes des entreprises du « secteur de la brique ». Dans l’obligation de provisionner ces crédits, « les banques ne savent désormais plus comment gérer cette dette et ces actifs », souligne Fernando Encinar. En revanche, elles savent évaluer d’une façon plus précise quelle entreprise du secteur sera capable de rembourser ses dettes. Car selon Javier Kindelan, « les banques cherchent davantage la sécurité que les revenus. Elles refinancent les entreprises immobilières qui possèdent un bon patrimoine en location qui génère des revenus sûrs ». Selon ce responsable, les banques se retrouvent ainsi face à un dilemme : « Elles souhaitent et doivent, en vertu des engagements vis-à-vis de l’Union européenne, réduire leur exposition immobilière mais ne peuvent pas vraiment en sortir. Car souvent, elles ont des participations directes dans ces compagnies ou indirectes via la propriété de ces immeubles. » 

Avec tous ces actifs immobiliers à leur bilan, les établissements de crédit sont devenues les plus grandes compagnies immobilières du pays, fait remarquer le responsable de CB Richard Ellis. Les sept groupes bancaires du pays ont vendu l’an dernier 14 milliards d’euros de biens immobiliers, un chiffre extravagant comparé aux 384 millions d’euros d’actifs vendus par les sept premières compagnies immobilières du pays. « Les banques donnent la priorité aux actifs qui se trouvent dans leur bilan et offre des facilités de financement pour pouvoir les vendre. En revanche, elles n’accordent aucun financement pour les actifs qui se trouvent dans les mains d’autres entreprises ou de particuliers. » Cette situation complique l’existence des acteurs du secteur immobilier. D’après Fernando Encinar, la moitié des agences immobilières ont déjà fermé leurs portes. Du côté des promoteurs et des constructeurs, seules survivront celles qui se révéleront suffisamment solides.

Chômage et dettes

Si les difficultés de rééchelonnement de la dette ont provoqué une hécatombe dans les rangs des entreprises clés du secteur, la situation n’en est pas moins dramatique pour les particuliers, même si leur taux d’impayés reste sensiblement inférieur à celui des entreprises. En un an, le pourcentage de ceux qui ne peuvent plus rembourser leurs crédits hypothécaires est passé de 2,7 % à 3,6 %. Pourtant, les ménages espagnols ont la réputation de s’acquitter correctement de leurs remboursements. Mais le taux de chômage qui touche 6,2 millions de personnes, soit 27,2 % de la population active, risque de faire augmenter le nombre de ceux qui ne peuvent plus honorer leurs paiements. Pour la Plateforme contre les Hypothèques, une association de défense contre les saisies immobilières, le problème reste inquiétant. Entre 2007 et 2012, l’association a répertorié 417.000 saisies et 363.000 ordres d’expulsion par les tribunaux de première instance. Selon une porte-parole de la plateforme, cette situation condamne les personnes incapables de rembourser leurs dettes à rester en dehors du système. Car à la différence de la crise immobilière aux Etats-Unis, les particuliers espagnols sont redevables d’une partie de leurs dettes, même après avoir perdu leur maison. « Pour survivre, les gens préfèrent travailler au noir pour éviter que les banques s’emparent de leurs salaires, ce qui entraîne une déperdition pour les cotisations de sécurité sociale et les rentrées fiscales. »

Devant l’ampleur du problème, des voix s’élèvent pour exiger une loi qui permettrait une extinction de la dette en échange de la dévolution de leurs biens immobiliers aux banques. Cette initiative n’est pas vue d’un bon œil par ces dernières qui se verraient soudainement confrontées à une avalanche de demandes de restitution de biens en échange de l’extinction de la dette des particuliers.

Les banques viennent tout de même de perdre une manche. Un arrêt de la Cour de justice européenne de mars permet désormais aux juges espagnols de paralyser une procédure d’expulsion en cas de clauses abusives détectées dans les contrats hypothécaires. L’une des clauses abusives concerne le plancher (cláusula suelo) des taux variables. Il permettait aux banques de limiter la baisse des taux d’intérêt en parallèle à la baisse de l’Euribor. La Cour suprême espagnole s’est prononcée en faveur de l’interdiction de cette clause. L’immobilier est encore loin d’avoir fini sa correction.

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