La crise immobilière américaine s’enlise

le 07/07/2011 L'AGEFI Hebdo

Le marché du résidentiel s’est retourné il y a cinq ans. Son état est encore très délabré.

Eté 2006 : l’emballement de l’immobilier résidentiel aux Etats-Unis, caractérisé par une bulle de crédit entretenue par des pratiques financières douteuses, est arrivé à son terme. Les prix des maisons et des logements entament leur repli. En quelques mois, la boule de neige va devenir avalanche et la chute de l’immobilier née outre-Atlantique va entraîner à sa suite les pays occidentaux dans une crise financière et dans la récession.

Eté 2011 : la crise immobilière est loin d’être finie. Une accalmie a bien eu lieu début 2010, mais elle a été de courte durée et a sombré dans un double dip (double creux) quand les politiques de soutien au marché se sont éteintes. Pendant quelques mois, le marché aura donné l’illusion de se redresser sous l’impulsion d’un plan de soutien fiscal aux primo-accédants (crédit d’impôt de 8.000 dollars pour un coût total in fine de 20 milliards) et du programme d’achat de 1.250 milliards de dollars de MBS (titrisations hypothécaires) de la Réserve fédérale, connu sous l’appellation QE1 (quantitative easing).

Il faut fouiller dans les statistiques de prix de Standard&Poor’s/Case-Shiller ou de la FHFA (Federal Housing Finance Agency) collectées sur l’ensemble du pays pour avoir une image de la crise que traverse le marché immobilier américain et se faire une idée précise des dégâts. En moins de cinq ans, les prix du résidentiel ont chuté de 45 % en Californie, en Floride ou en Arizona et même de 56 % au Nevada parmi les Etats les plus touchés, indique le FHFA. La moyenne nationale calculée par cet organisme affiche un recul de 17,5 % depuis le début du retournement (-5,5 % sur les douze derniers mois). Les seuls Américains à avoir échappé à des baisses de prix sont les habitants de… l’Alaska.

Les indices Case-Shiller révèlent de leur côté une chute de 33 % des prix dans les vingt plus grandes villes du pays depuis le pic de juin-juillet 2006. Sur les douze derniers mois, la baisse s’est établie à 4 % à fin avril. Seule la capitale Washington a enregistré une hausse des prix, les 19 autres villes continuent d’accumuler des résultats négatifs. Les prix moyens des maisons à Cleveland, Detroit, Las Vegas et Phoenix sont désormais inférieurs à leurs niveaux de 2000. D’autres statistiques décrivent parfaitement l’état de délabrement du marché, explique David Blitzer, responsable des indices chez S&P : « Les mises en chantier de maisons neuves touchent le point le plus bas de ces trente dernières années. Les ventes dans l’ancien sont 35 % en dessous de leur niveau de 2005… Pour obtenir une vraie reprise, plusieurs mois de hausse des prix seront nécessaires. »

Des niveaux historiquement bas

« Avoir une bonne image de l’état du marché implique de regarder au-delà des fluctuations des données mensuelles, analyse Inna Mufteeva, économiste à Natixis. Ainsi, les 319.000 ventes de maisons neuves en rythme annuel enregistrées en avril correspondent historiquement à un marché effondré. Même constat pour le niveau des mises en chantier de 560.000 en rythme annuel qui est deux à trois fois moins élevé que sa moyenne de long terme. Dans l’ancien, les ventes sont constituées pour un tiers de ventes forcées issues des saisies immobilières. »

« C’est simple, les mises en chantier sont proches de leur niveau de 1963, aux débuts de la série statistique, pour un nombre de ménages beaucoup plus important aujourd’hui, confirme Philippe Weber, responsable des études et de la stratégie de CPR Asset Management. La faiblesse des stocks dans le neuf est une des rares lueurs d’espoir, dans la mesure où la construction devra reprendre le jour où la demande de logements neufs redémarrera. » Difficile d’être optimiste car les défauts et les saisies de biens par les banques ne sont pas terminés : « Nous en attendons environ 4 millions dans les deux ans qui viennent », précise Inna Mufteeva. « Le lancement de procédures de saisies représente 1 % du nombre de crédits accordés et les procédures en cours 3,5 % », ajoute Philippe Weber.

Dans un contexte aussi délabré, le crédit bancaire s’est évaporé. Rarement les banques se seront montrées aussi frileuses en pratiquant des conditions d’octroi de crédit très sévères. A tel point qu’un tiers des transactions sur le marché se font actuellement en cash. Handicapé par une insuffisance de provisionnement et des créances douteuses toujours aussi nombreuses, le secteur bancaire ne répond pas à la demande chétive de crédit hypothécaire qui lui est adressée.

Désendettement

Quant aux ménages, ils ont amorcé leur longue phase de désendettement il y a déjà trois ans. Le processus s’accélère en raison de la multiplication des défauts sur les prêts et de la faiblesse de la production de crédits nouveaux. « L’endettement rapporté au RDB (revenu disponible brut, NDLR) est passé de 130 % en 2007 à 114 % aujourd’hui pour une moyenne dans les années 90 de 90 % », explique Inna Mufteeva. Et pour retrouver le niveau d’endettement du début des années 2000, il faudra attendre 2015, ont calculé les analystes de BBVA. « Sauf bonne surprise conjoncturelle, le marché du résidentiel aux Etats-Unis pourrait ne pas connaître d’amélioration avant 2013 ou 2014 », assure Philippe Weber.

Pourtant, l’influence de l’immobilier sur le reste de l’économie va bien au-delà du poids relatif de la construction dans le PIB ; un poids passé de 6 % avant la crise à 3 % en 2010. Services liés à l’immobilier, banque de détail, emploi dans le bâtiment, son impact est énorme, y compris sur la consommation via un effet richesse tiré de la hausse des prix immobiliers. Pendant les années fastes des années 2000, le consommateur américain pouvait, d’un coup de baguette magique, accroître son pouvoir d’achat par l’extraction de cash obtenu grâce aux baisses de taux d’intérêt dans le cadre des mortgage equity withdrawal et à la valorisation de son bien immobilier dans le cadre des home equity loans. Ces pratiques bancaires sont désormais d’un autre âge. « Le quart des propriétaires de maisons, 11 millions de ménages, sont actuellement en ‘equity’ negative, c’est-à-dire qu’ils leur restent des échéances de remboursement supérieures à la valeur de leur bien », explique Inna Mufteeva.

La situation de l’immobilier d’entreprise n’est guère plus reluisante. La chute des prix est analogue aux baisses observées dans le résidentiel : -40 % dans le bureau et -33 % dans le commercial. Les taux de vacance y sont encore élevés : 17 % dans le bureau et 10 % dans le commerce. « Le secteur va connaître d’importantes échéances de refinancement avec 1.400 milliards de dollars de remboursement d’ici à la fin de 2014, selon le Fonds monétaire international », indique Philippe Weber. Mais à la différence du résidentiel, l’immobilier d’entreprise pourrait avoir trouvé un plancher. « Après être passé de 250 milliards en 2007 à 20 milliards de dollars dans les années d’après-crise, le marché des titrisations CMBS (‘commercial mortgage-backed securities’, NDLR) pesait 47 milliards l’an dernier, et 26 milliards ont déjà été émis cette année. C’est un peu mieux », reconnaît Inna Mufteeva.

Avec des marchés immobiliers bien mal en point et aussi lents à se refaire une santé, le risque pour l’économie américaine serait de faire sien un nouvel adage : quand l’immobilier ne va plus, rien ne va plus.

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