Crédit habitat, des marges bancaires comprimées

le 21/04/2011 L'AGEFI Hebdo

Le régulateur s’inquiète de la tarification des prêts immobiliers au moment de la remontée des taux de marché.

Ces jours-ci, le crédit immobilier fait l’objet de toutes les attentions. Le gouverneur de la Banque de France Christian Noyer s’est récemment inquiété de la « faiblesse des marges » sur ce produit, estimant que les banques n’étaient pas « très raisonnables » en matière de tarification. Le moment n’est pas choisi au hasard. Les établissements doivent ajuster leur politique commerciale et leur gestion actif/passif à la remontée des taux de marché, d’autant plus qu’elles accordent en majorité des prêts à taux fixe (87,5 % de la production en 2009, dernier chiffre disponible, selon l’Autorité de contrôle prudentiel - ACP). D’autre part, le secteur de l’immobilier représente une « source d’instabilité potentielle », du fait d’une possible correction des prix, selon Christian Noyer. « Au-delà des déséquilibres entre l’offre et la demande, les taux de crédit particulièrement bas ne sont pas étrangers à la forte hausse des prix de l’immobilier », a-t-il affirmé.

L’Organisation de coopération et de développement économiques tient un raisonnement analogue et rappelle que le marché est caractérisé par un manque d’offre de logements à certains endroits. « En cas d’emballement prolongé des prix immobiliers, les autorités devraient adopter des mesures macroprudentielles explicites visant à limiter la distribution de crédit aux ménages », estiment ses experts. En 2010, les prix dans l’ancien ont augmenté de 9,5 % en France métropolitaine selon l’Insee, de 12,1 % en Ile-de-France et de 17,5 % à Paris ! La hausse devrait continuer cette année, certes à un rythme plus modéré (+3 % à 6 % en fonction de l’ampleur de la remontée des taux, selon la FNAIM).

La flambée des prix s’est nourrie, outre du déficit d’offre, d’une explosion du crédit à l’habitat. Sa production s’est établie à 157,9 milliards d’euros en 2010 selon la Banque de France, soit +77,3 % par rapport à 2009, portant les encours à 798,1 milliards d’euros fin 2010 (+8 % sur un an). La tendance devrait continuer cette année, à un rythme plus ralenti. « Le boom du crédit à l’habitat en 2010 s’explique par les taux d’intérêt bas, les mesures fiscales comme le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif Scellier, particulièrement attractif dans le neuf, et un effet valeur refuge très marqué compte tenu des incertitudes sur les marchés financiers », analyse Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole.

Les banques se sont lancées dans une concurrence effrénée sur le crédit à l’habitat au second semestre 2010 afin de conquérir et de fidéliser leurs clients, après avoir reconstitué leurs marges en 2008-2009. Leurs dépenses de publicité pour ce produit ont augmenté de 29,5 % en 2010, à 36,5 millions d’euros, et de 230 % en janvier-février sur un an, selon les relevés de Kantar Media. « Les établissements ont engagé des prêts à des taux trop bas pour refléter le coût de la sinistralité à long terme, et ils n’ont pas toujours eu une bonne gestion actif/passif étant donné leurs conditions de financement », affirme un professionnel de la place.

Mise en garde

Le régulateur n’en est pas à sa première mise en garde en la matière. La Commission bancaire s’inquiétait déjà, dans son rapport annuel de 2006, des marges sur les prêts immobiliers aux particuliers au regard du risque encouru. En 1995, Jean-Claude Trichet, alors gouverneur de la Banque de France, avait demandé aux banques de donner au superviseur des informations sur leurs crédits accordés en dessous du taux des emprunts d’Etat majoré de 60 points de base (pour couvrir les besoins de fonds propres). En cas de pratiques trop risquées et de ventes à perte, l’ACP peut enjoindre aux établissements d’augmenter leurs fonds propres.

Les marges d’intérêt apparentes (différence entre les taux clients et le taux de l’OAT 10 ans) sont devenues négatives en janvier, avant de revenir en territoire positif. Les véritables marges, elles, sont difficiles à calculer et varient souvent d’une région à l’autre en fonction des politiques de prix. Il faut tenir compte non seulement des taux de marché, mais aussi d’autres coûts comme les remboursements anticipés, et de revenus comme les frais de dossier et l’assurance emprunteur. Au bout du compte, les marges nettes sont très étroites, mais rarement négatives, sauf sur certains dossiers ou groupes de clients.

Les établissements riches de dépôts font toutefois moins appel aux marchés pour se refinancer et ont plus de latitude sur leur tarification. C’est souvent le cas des nouveaux entrants qui se concentrent d’abord sur la collecte d’épargne. « Nous n’avons pas recours aux marchés pour refinancer nos crédits immobiliers, nos dépôts suffisent, indique Marie-Cécile Plessix, directeur du crédit d’Axa Banque, qui vise une production de 1 milliard d’euros de crédits à l’habitat aux particuliers en 2013, contre 150 millions en 2010. Mais nos barèmes suivent quand même la tendance du marché pour être en phase avec les taux servis sur nos passifs. »

Une dette des ménages faible

Les taux clients finissent la plupart du temps par suivre ceux du marché, avec un décalage plus ou moins important lié au jeu de la concurrence. « Chaque semaine, les banques fixent un taux de cession interne (TCI), qui prend en compte non seulement leur coût de refinancement, mais aussi le coût des options servant à couvrir le risque de taux, précise Anatole de la Brosse, directeur général adjoint de SIA Conseil. Le TCI sert à construire les barèmes à partir desquels les réseaux déterminent leurs tarifs. Mais il y a toujours un retard, plus ou moins important selon les politiques commerciales, dans la répercussion des mouvements de taux au niveau des tarifs client. De plus, ce décalage peut être allongé du fait du délai entre l’émission de l’offre et sa signature par le client. »

Pour leur défense, les établissements de crédit font valoir en règle générale que leurs pratiques sont plus sûres que dans d’autres pays européens. Et notament que le crédit est fondé en France sur la capacité de remboursement des emprunteurs, et non sur la valeur des biens. Le taux moyen de créances douteuses se situe à 1,15 % et le coût du risque s’élève à 0,09 % des encours en 2009, selon les derniers chiffres de l’ACP. « Mais il demeure à un niveau élevé dans plusieurs zones géographiques », nuance l’Autorité dans son rapport annuel 2010. Les banques mettent aussi souvent en avant le fait que le taux d’endettement des ménages, de 77,3 % du revenu brut disponible en septembre 2010 selon la Banque de France, reste inférieur à ceux d’autres pays comme les Etats-Unis (148,8 %), le Royaume-Uni (142 %) et l’Espagne (125,7 %).

L’équilibre est délicat à trouver, entre l’exigence d’une rentabilité minimale et la nécessité d’élargir sa clientèle. « Pour les banques, le crédit à l’habitat est un produit de conquête, ce n’est pas un produit sur lequel elles gagnent beaucoup d’argent, observe Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Si elles font trop de marge et désolvabilisent les emprunteurs, elles n’auront plus de dépôts. » En général, elles se rattrapent sur les frais bancaires au quotidien et d’autres services.

Le développement des nouvelles obligations de financement de l’habitat, outil de refinancement de crédits immobiliers plus souple que les obligations foncières, pourrait donner un peu plus d’air aux banques en réduisant les freins à la production de prêts. Les grandes banques sont passées devant l’ACP le 28 mars pour obtenir leur agrément, et Crédit Agricole a annoncé le 13 avril une émission pour 1,5 million de dollars. « Il ne devrait pas y avoir d’amélioration significative des conditions de refinancement, tout au plus de quelques points de base tant ce nouveau régime était anticipé, note un professionnel de Société Générale CIB. Mais cela permettra aux banques d’émettre même quand les conditions de marché sont compliquées. »

A plus long terme, les banques risquent d’être contraintes par le ratio de liquidité à un an de Bâle III (net stable funding ratio, NSFR), qui sera mis en œuvre en 2018. Ce ratio vise à limiter la transformation, les ressources considérées comme stables devant égaler les besoins de financement stables. « Les ressources de financement stables que les banques doivent mettre en face de leurs crédits immobiliers sont limitées à 65 % de la valeur des encours, dès lors que les prêts sont adossés à une garantie, ce qui est la très grande majorité des cas en France, explique Jérôme Barrué, partner chez Oliver Wyman. Le NSFR représente toutefois une contrainte additionnelle sur la gestion des ressources des banques et elles devront s’assurer de la refléter dans leur politique de tarification. »

A lire aussi