DOSSIER Immobilier d'entreprise

Une conjoncture à deux visages

le 17/10/2013 L'AGEFI Hebdo

Une année modeste pour le locatif, victime des pertes d'emplois, mais meilleure pour l'investissement.

Bureaux vides dans le secteur de la Défense. 2013 sera une mausaise année pour la demande placée en Ile de France. Photo: Xavier Popy/REA

S’il existe un agrégat macroéconomique capable de fournir une bonne indication de l’évolution de l’immobilier de bureaux, des besoins et de l’offre à fournir, c’est bien l’emploi dans le secteur privé. Tout particulièrement l’emploi dans le tertiaire, victime de 50.000 destructions nettes en France sur un an à fin juin, selon les données de l’Insee. Si, aujourd’hui, la conjoncture économique montre quelques signes d’amélioration, elle est loin d’avoir atteint le niveau à partir duquel cessent les destructions nettes d’emplois dans le privé, un taux de croissance annuel de 1 % à 1,5 % du PIB. « Après une baisse attendue cette année de 15.000 postes, l’emploi salarié en Ile-de-France devrait se stabiliser l’an prochain. Une progression des volumes commercialisés est attendue en 2014 », indique Richard Malle, directeur Research France, dans un communiqué de BNP Paribas Real Estate. S’ajoute à ce tableau conjoncturel une tendance structurelle, faite des modifications apportées à l’organisation du travail par les nouvelles technologies de l’information (télétravail, postes partagés). « Prévoir une extension du parc de bureaux de 10 millions de m² en Ile-de-France me semble ambitieux », estime Magali Marton, directrice des études de DTZ.

Moins de grandes transactions

La croissance zéro étant préjudiciable à l’immobilier d’entreprise, 2013 sera un mauvais millésime pour la demande placée en Ile-de-France. « Sur l’ensemble de l’année, la demande placée devrait avoisiner 1,8 million de m2. C’est un résultat modeste. Début octobre, le volume des transactions a diminué de 30 % comparativement aux neuf premiers mois de 2012 », relève Aurélie Lemoine, directrice études et recherche chez CBRE, constatant que « les grandes transactions de plus de 5.000 m² sont moins nombreuses que l’an dernier et de moins grande taille unitaire ». La chute sur ce segment des transactions est estimée à 50 % par les indicateurs IPD Immostat. Les transactions inférieures à 1.000 m² enregistrent elles aussi un mauvais score par rapport aux années précédentes, les PME ayant épuisé les marges de manœuvre immobilières dans le but de réaliser des économies. Destructions d’emplois et demande dite de déplacement réduite expliquent la faiblesse des indicateurs de demande. L’absorption nette (demande placée moins surfaces libérées et remises sur le marché) est « négative », selon Aurélie Lemoine. C’est donc fort logiquement que le taux de vacance progresse lentement pour s’établir à 6,8 % du parc, « un taux encore raisonnable ».

Les économistes du secteur sont unanimes : il existe actuellement un hiatus entre les fondamentaux dégradés de l’immobilier d’entreprise et le marché de l’investissement qui présente une tout autre image. « Nombre d’investisseurs non résidents qui viennent à Paris ont leur propre logique d’investissement, observe Magali Marton. Ces investisseurs veulent des placements sécurisés avant de chercher du rendement et se concentrent sur les marchés les plus liquides, Paris, Londres ou encore Francfort. » Pour Aurélie Lemoine, le décalage locatifs/investissements s’explique « par la sécurité offerte par l’immobilier au regard d’autres placements. Les investisseurs non résidents se positionnent toujours sur Paris, et récemment sur la première couronne accessible ». En convalescence, « le marché de l’immobilier de bureaux pourrait bien être à l’aube d’un nouveau cycle », poursuit Aurélie Lemoine. Des investisseurs à la recherche d’actifs « core », une meilleure tenue de l’emploi, un peu plus de confiance et de lisibilité de la part des acteurs sont susceptibles « d’enclencher un cycle mou l’an prochain », anticipe l’économiste.

Reste un obstacle à contourner et de taille, celui de la raréfaction du financement bancaire, conséquence des nouvelles exigences réglementaires de solvabilite et de liquidité. « La France est en train de calquer son modèle de financement sur le modèle nord-américain, à savoir la diversification des sources de financement », constate Magali Marton. Les fonds de dette en particulier ont une prédilection pour l’immobilier. « Nouveaux venus pour la plupart, ils font leur apprentissage et ont besoin d’un temps d’adaptation, assure Magali Marton. Ils ont aujourd'hui tendance à se limiter à un certain type d’actifs et à certains profils de risque. Les sous-jacents ciblés sont des actifs 'core'. Ils vont, au fur et à mesure de la réalisation de leurs opérations, élargir la palette de leurs investissements. » Quant aux compagnies d’assurances, leur aversion au risque les pousse vers des actifs « core » afin de ne pas altérer leurs ratios de solvabilité. Les alternatives au crédit bancaire existent, mais leurs choix renforcent la tendance déjà présente à privilégier les actifs les plus sûrs.

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