La confiance retrouvée des fonds immobiliers cotés

le 02/05/2013 L'AGEFI Hebdo

Après une année de rattrapage pour les foncières en Bourse, les gérants sont optimistes du fait de leurs rendements. Mais leur volatilité pénalise ces produits.

La poursuite du repli des taux des emprunts d’Etat pousse toujours plus les investisseurs vers les produits de rendement : obligations high yield, actions à dividende mais aussi immobilier coté. De passage à Paris pour présenter l’activité d’Henderson GI sur ce segment, Patrick Sumner, gérant des fonds de foncières cotées du gestionnaire britannique (2,3 milliards de dollars d’encours au niveau mondial), a rappelé que la performance des valeurs du secteur avait été de 13 % par an en moyenne au cours des dix dernières années, contre 9,5 % pour les actions et 6,2 % pour les emprunts d’Etat. « C’est un secteur défensif du fait de la récurrence et de la visibilité de ses revenus et qui offre de bons rendements », poursuit Véronique Gomez, gérante du fonds Oddo Immobilier chez Oddo AM. De fait, les foncières de la zone euro affichent un rapport dividende sur cours de 5 % en moyenne, à comparer au 1,75 % offert par les OAT (obligations assimilables du Trésor) françaises à 10 ans. Rien d’étonnant donc si les OPCVM investis en sociétés immobilières cotées affichent une collecte nette positive. Si les fonds de gestion active ont souffert l’an dernier de leur retrait des PEA (plans d'épargne en actions), les ETF (exchange-traded funds) investis dans le secteur ont bénéficié des performances boursières de ces valeurs en 2012. L’indice IEIF Reit Europe a gagné 23,15 %. En moyenne, les fonds distribués en France ont progressé de 25,5 %, selon les données compilées par EuroPerformance-a Six Company.

Le secteur devrait rester soutenu. « Sa performance 2012 n’est qu’un juste rattrapage après un millésime 2011 pénalisé par la crise de la zone euro », souligne Véronique Gomez. Les gérants se montrent d’autant plus optimistes que le sujet du financement, hier une véritable source d’inquiétude, est désormais un levier pour le secteur. D'autant plus que les foncières ont fait le ménage dans leurs comptes après la crise et affichent aujourd’hui des taux d’endettement inférieurs à 50 %. « La prime de risque est très favorable car les conditions auxquelles se refinancent les sociétés foncières constituent un fort levier de création de valeur », indique Pierre Dinon, responsable immobilier coté d’Allianz GI. Par ailleurs, les foncières n’ont pas eu à souffrir, pour l’heure, d’une conjoncture plus difficile. « Leur situation est favorable, affirme Benoît Faure-Jarrosson, analyste immobilier chez Invest Securities. La partie locative de l’activité affiche des niveaux faibles de vacance dans les commerces et les bureaux, tandis que l’investissement profite de la forte demande des investisseurs pour les actifs immobiliers. »

Vers une diminution de la décote

Le modèle économique et la faiblesse des taux devraient contribuer à réduire encore plus les décotes sur les actifs nets réévalués (ANR), selon les spécialistes. « Elles sont en moyenne de l’ordre de 13-15 % en Europe si l’on exclut le cas spécifique d’Unibail-Rodamco », précise Pierre Didon. Unibail-Rodamco bénéfice d'une prime de l'ordre de 20 %. « Le numéro un européen du secteur cumule les bons points, explique Benoît Faure-Jarrosson. Il est positionné sur le segment le plus prisé. Sa communication financière est appréciée. Il a été très habile dans la gestion de ses financements. Son titre, qui fait partie du CAC 40, est très liquide. Enfin, il verse 100 % de ses résultats, ce qui lui assure un bon rendement malgré une valorisation élevée. » Malgré la qualité du dossier, Allianz GI a allégé ses positions dans la foncière, une ligne importante, dans un souci de bonne gestion du portefeuille. Ce dernier, resserré autour de 40 à 50 lignes, repose sur la sélection des titres en fonction de leur niveau de valorisation. « Nous avons un spectre large d’investissement dans le secteur et portons une attention particulière sur la liquidité des titres », indique Pierre Didon. Le portefeuille géré par Véronique Gomez est également resserré (une quarantaine de lignes). Elle complète le stock-picking avec une approche par marché. « Nous cherchons à investir sur l’acteur le mieux positionné, quitte à payer une prime », ajoute-elle. Cela l’a amené à entrer en portefeuille des foncières de logement allemandes qui représentent aujourd’hui 18 % de l’actif. Pour cette année, elle vise une performance comprise entre 8 % et 10 %.

Malgré tout, ces fonds restent relativement confidentiels. Si l’on excepte les ETF répliquant des indices sectoriels (près de 3,5 milliards d’euros d’encours pour les quatre plus gros d’iShares), les fonds les plus importants ne dépassent pas quelques centaines de millions d’euros. Leur volatilité, de l’ordre de 15 %, conforme à celle des marchés actions, rebute certains investisseurs. « C’est le prix de la liquidité », note un gérant.

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