La bulle immobilière touche à sa fin en France

le 29/03/2012 L'AGEFI Hebdo

Critères d’octroi plus sévères, hausse des taux d’intérêt, baisse de la durée des prêts : la restriction du crédit se met en place.

Maquette de résidence secondaire exposée au salon « Faire construire sa maison » en 2011 à Paris.

L’immobilier résidentiel constitue-t-il une énième exception française ? Quinze années de hausse des prix entre 1997 et 2011 à peine interrompue par la crise financière en 2009 : +160 % de progression au total. Difficile d’imaginer que le secteur puisse poursuivre encore longtemps à ce rythme et dépasser les cimes actuelles quand d’autres marchés du résidentiel se sont effondrés dès 2007-2008. Ces replis ont pris la forme brutale de krachs comme en Espagne ou aux Etats-Unis qui cumulaient bulle de crédit et offre de logements surdimensionnée, ou d’inflexion marquée comme au Royaume-Uni (bulle de crédit uniquement sans excès d’offre, un cas plus proche de celui de la France).

Tout en écartant le scénario d’une explosion de la bulle, la majorité des économistes, y compris de banque, se refuse à prolonger ce cycle haussier qui a démarré en 1998 et opte pour un scénario d’atterrissage en douceur avec des baisses de prix moyennes comprises entre 5 % et 10 % dès cette année.

Laxisme

La cause immédiate et conjoncturelle de cette baisse réside dans l’arrêt des mesures fiscales de soutien au secteur. C’est d’ailleurs ce soutien des pouvoirs publics qui a empêché le basculement « naturel » du cycle au lendemain de l’éclatement de la crise financière. Beaucoup plus lourde et structurelle va être l’inversion des politiques visant à accroître la solvabilité (phénomène dit de « solvabilisation ») de la demande des ménages menées par les banques depuis dix ans avec une rare efficacité. Grâce à la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts et un apport personnel qui se réduit comme une peau de chagrin, l’encours de crédit à l’habitat rapporté au revenu disponible brut (RDB) des ménages a plus que doublé en l’espace de quelques années (de 30 % à plus de 60 % aujourd’hui). Ces politiques procycliques d’endettement à tous crins dans un secteur mené par le crédit ont clairement fabriqué une bulle immobilière. Or ces stratégies risquent d’être aussi procycliques à la baisse qu’à la hausse (lire l’entretien). A la stimulation du marché résidentiel par l’emprunt pourrait bien correspondre une cure d’amaigrissement par évaporation du crédit. L’actualité fournit déjà un exemple : « La refonte du PTZ + (prêt à taux zéro, NDLR), désormais réservé au neuf dans le cadre de la primo-accession, devrait ‘désolvabiliser’ de 7 % à 11 % des ménages dans les grandes villes, pour l’essentiel en Ile-de-France », indique le Crédit Foncier dans son bilan annuel sur les marchés immobiliers.

Valeur refuge, un statut menacé

Pour justifier l’exception d’un marché du résidentiel toujours tonique, deux arguments tenaient la corde jusqu’ici : une insuffisance de l’offre et l’argument de la valeur refuge qui fait de l’immobilier un abri ultime et solide pendant les périodes de grande disette pour les autres classes d’actifs. Après deux krachs boursiers en moins de dix ans (et même trois si l’on considère la dégringolade de l’été 2011), la crise des dettes souveraines en zone euro et donc l’absence d’actif sans risque qui sert de référence aux autres classes d’actifs, l’immobilier s’est logiquement retrouvé seul pour endosser les habits de valeur refuge. Reste à connaître la solidité de ce statut face à une correction du marché arrivé en haut de cycle. Le scepticisme est de mise.

De son côté, « l’offre de logements qui devrait être de 500.000 par an pour correspondre aux besoins a été de 404.000 l’an dernier et nous prévoyons une offre de 378.000 cette année », détaille Christophe Pinault, directeur général délégué du Crédit Foncier. « C’est la grande différence avec les marchés nord-américain et espagnol, indique Jean-Christophe Caffet, économiste de Natixis. Le marché français ne présentait pas et ne présente toujours pas de forts excès d’offre mais se distingue au contraire par une certaine pénurie. » L’impact d’une insuffisance de l’offre sur les prix est toutefois relativisé par certains économistes. « Un déficit d’offre important devrait se voir dans les loyers, explique Pierre Sabatier, stratégiste et président du cabinet PrimeView (lire aussi l’entretien). Or ces derniers n’ont pas bougé outre mesure. De plus, de nombreuses études montrent que l’élasticité des prix à l’offre de logement est très faible en France, une baisse de l’offre de 1 % impliquerait une hausse des prix de 1 % à 2 %. »

S’il existe un consensus parmi les observateurs, c’est pour souligner que les premiers signes du retournement ou de la stabilisation des prix sont désormais visibles. « Déjà l’an dernier, le neuf promoteur a baissé de 11 % et les achats de la part de l’investissement locatif, qui représente les deux tiers du neuf, ont diminué de 18 % », rappelle Olivier Eluère, économiste de Crédit Agricole SA. Pour 2012, le Crédit Foncier table sur une baisse des ventes dans la promotion immobilière et un recul de plus de 13 % des transactions dans l’ancien. « Nous anticipons pour cette année un recul de 13 % des crédits habitat versés aux ménages à 131 milliards d’euros, soit une baisse de 20 milliards », prévoit Christophe Pinault.

Demande plus faible

« Le marché est en train de geler. Cela est plus visible dans les volumes de transactions pour l’instant que dans une chute des prix », constate Jean-Christophe Caffet qui table sur une baisse des prix de 3 % cette année et de 8 % à 10 % à moyen terme. « Les enquêtes de la Banque de France montrent que le crédit habitat se fait plus rare en raison d’une demande plus faible, et des sondages récents indiquent que les ménages sont de plus en plus nombreux à ne pas vouloir solliciter un prêt immobilier », ajoute l’économiste de Natixis. Celui-ci souligne également que les exigences de garanties de la part des banques se sont accrues depuis l’été dernier et que les taux des crédit ont augmenté. Les banques ont définitivement tourné la page de la réduction des marges sur les crédits habitat - parfois à perte avec des marges négatives -, considérés comme produits d’appel.

« La correction se met en place dans un contexte économique fortement détérioré, confirme Olivier Eluère. Les taux de crédit ont amorcé une remontée, les critères d’octroi se sont légèrement resserrés, via notamment un raccourcissement des maturités. Or les prix sont fortement surévalués de l’ordre de 25 % en moyenne et de 35 % à Paris au vu du taux d’effort théorique de près de 40 % (voir le graphique, NDLR) qui se situe au-delà du niveau de la bulle de 1990-1991. » Toutefois, l’économiste « juge peu probable une spirale délétère. Il faut garder à l’esprit que les créances douteuses restent à des niveaux très bas. On s’achemine vers une correction lente et graduelle qui pourrait durer trois à quatre ans ».

A un horizon lointain, les tendances lentes mais quasi certaines de la démographie font elles aussi un sort à la bulle immobilière. Depuis quelques années déjà, le nombre des acheteurs nets de biens immobiliers que sont les 20-59 ans (les actifs) progresse bien moins vite que celui de vendeurs nets des plus de 60 ans (un écart de variation de 2 millions d’individus entre 2005 et 2010), indique une étude de PrimeView. Ce bouleversement aura un impact primordial sur le prix de la pierre dans les années à venir, conclut l’étude. En attendant, la croissance nulle, à laquelle colle l’économie française, et la montée en parallèle du chômage doivent suffire à mettre un terme à la bulle. Une correction qui fera le plus grand bien sur le plan de l’équité sociale.

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