L'invite de L'Agefi

2012, l'année de la restructuration immobilière

le 19/04/2012 L'AGEFI Hebdo

Emprunteurs et prêteurs devront être vigilants dans le suivi de leurs investissements et de leurs prêts et anticiper les difficultés éventuelles.

Par David Lacaze, avocat associé, responsable du département immobilier chez Paul Hastings (Paris)

Le marché de l'investissement immobilier professionnel (bureau, hôtellerie ou encore logistique) devrait être confronté à la question du refinancement en raison de l’arrivée à échéance, entre 2012 et 2014, de nombreux prêts ayant financé des actifs immobiliers. Longtemps anticipée, crainte, voire niée, cette échéance semble désormais se rapprocher.

Les intervenants sur le marché (foncières, fonds et autres investisseurs) nous confirment connaître de plus en plus de difficultés à se financer ou se refinancer, et ce depuis le second semestre 2011. Dans le même temps, les grandes banques de la place réduisent leurs engagements immobiliers sur fond de réduction de la taille des bilans bancaires. Quant aux extensions de maturité des prêts, elles deviennent de plus en plus difficiles à obtenir, et ce même si les opérations de refinancement à long terme de la Banque centrale européenne (BCE) sont de nature à détendre le marché bancaire. Il y a donc bien un mur de la dette à refinancer.

L'année 2011 a été instructive sur ce plan. En effet, même si emprunteurs et prêteurs n'ont que peu communiqué sur ces transactions, de nombreuses restructurations ont déjà eu lieu l’année dernière. Des opérations phares ont ainsi attiré l'attention du marché mais ce sont des transactions plus discrètes qui ont créé un véritable marché de la restructuration immobilière, avec ses pratiques, ses pièges et ses opportunités d’investissement. La discrétion semble être la clé du succès de ces transactions.

Dans un contexte économique tendu, les emprunteurs ont dû gérer des relations plus complexes avec leurs locataires ainsi que de la vacance. La relation locative avec son impact sur les revenus a été la source principale des difficultés des investisseurs. Or le piège pour l’investisseur et son prêteur est bien là. La vacance induit mécaniquement la baisse de la valeur du bien sous-jacent et l'augmentation des besoins de capex (remise en état et/ou mise aux normes par exemple) à la charge du bailleur. Ce dernier point ne doit pas être sous-estimé, même dans le cadre d’un bail mettant les dépenses de grosses réparations à la charge des preneurs (bail dit « triple net »). Ces deux effets sont les principaux obstacles à un refinancement de la dette existante. Ils peuvent venir accentuer des effets plus macroéconomiques liés à une augmentation des taux de capitalisation dans le secteur immobilier. La baisse, voire la disparition du revenu locatif, met l’emprunteur dans l’incapacité de refinancer un endettement qui devient exigible du fait de la disparition dudit revenu locatif.

A ce stade, il semble raisonnable d'exclure pour 2012 une amélioration du contexte économique du secteur de l'investissement immobilier. Il est également difficile, à court terme, d'envisager une embellie du marché locatif dans les secteurs du bureau et de la logistique. Vacance et baisse de valeur généralisée vont donc mettre sous pression de nombreux emprunteurs, dont les prêts vont arriver contractuellement à leur terme.

La tendance en matière de restructuring immobilier constatée en 2011 devrait donc se confirmer, voire s’amplifier. Des opportunités d'investissement vont se dégager. En effet, dans bien des dossiers, ce sera l'appel au marché qui permettra de retrouver une certaine liquidité. Toutefois, ces opérations complexes nécessitent un important investissement en temps et en hommes. On ne peut dès lors que recommander, tant aux emprunteurs qu’aux prêteurs, d'anticiper les difficultés potentielles. Il ne s'agit pas seulement de traiter des questions purement financières (trésorerie disponible, ou encore gestion d'une syndication pour les prêteurs) mais également des problématiques immobilières. La sanction ultime d’un échec est, bien entendu, la procédure collective avec des risques « réputationnels » pour les parties mais aussi des risques en matière de responsabilité personnelle qu’il ne faut pas négliger.

Quelle que soit l’évolution du marché de l’investissement immobilier professionnel en 2012, emprunteurs et prêteurs devront être vigilants dans le suivi de leurs investissements et de leurs prêts. L’expérience des dossiers déjà traités montre que ceux qui ont anticipé la survenance de leurs difficultés s’en sont mieux sortis que les autres. Ils seront ainsi en meilleure position pour négocier, d’autant qu’un phénomène de goulet d’étranglement, compte tenu de la concentration des échéances des prêts, ne peut être exclu.

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