Olivier Wigniolle restructure le pôle immobilier d’Allianz France

le 25/11/2010 L'AGEFI Hebdo

Recruté en juin 2009, le directeur général d’Allianz Real Estate France construit pierre après pierre un acteur de premier plan.

Cheveux en épis, l’allure décidée, Olivier Wigniolle œuvre depuis plus d’un an sur un projet d’envergure : construire de toutes pièces une véritable équipe de gérants d’actifs immobiliers à Paris au service des compagnies d’assurance-vie et non-vie d’Allianz. Plus précisément, Allianz Real Estate France a pour mission de gérer et de valoriser le patrimoine immobilier du groupe allemand situé non seulement dans l’Hexagone, mais également au Benelux, à la fois pour le compte des filiales implantées dans cette zone et des compagnies allemandes. « Nous sommes partis d’un département immobilier issu d’AGF (l’assureur français étant tombé dans l’escarcelle de son homologue allemand, NDLR), tourné essentiellement vers la gestion locative pour créer un ‘asset manager’ à part entière », explique-t-il.

Vingt personnes au profil plus financier ont été recrutées, portant à 150 l’effectif de la société. « Des collaborateurs capables de travailler en dehors de nos frontières, et en liaison étroite avec notre siège à Munich », précise-t-il. C’est en effet depuis la capitale du Land de Bavière que la feuille de route est écrite (en collaboration avec chaque filiale), par Allianz Real Estate, la maison mère, dirigée par le Français Olivier Piani, embauché lui aussi l’an dernier pour restructurer en profondeur les services d’investissement immobilier d’Allianz partout dans le monde.

Chaque responsable des six plates-formes pays, dont Olivier Wigniolle, applique ainsi les grandes lignes des politiques pays dans le cadre de stratégies d’investissement négociées avec la holding et les compagnies locales. Et cela en fonction des critères d’investissement (volume d’actifs, besoins de plus-values...) de chacune des filiales. « Je suis ainsi en contact fréquent avec les analystes de la gestion d’actifs des compagnies françaises, hollandaises, luxembourgeoises et belges du groupe qui m’indiquent quels rendements, plus-values, duration… ils souhaitent à leur bilan », poursuit Olivier Wigniolle. Des curseurs qui permettent de dégager une allocation type. Même si le contexte est plutôt porteur pour la pierre - « sa prime de risque reste particulièrement attractive par rapport aux actuels placements obligataires », souligne le directeur général -, les ambitions mondiales de l’assureur étaient déjà élevées. La taille de son portefeuille immobilier augmentera de 17 à 30 milliards d’euros d’ici à cinq ans, la France disposant d’une enveloppe substantielle d’environ 700 millions d’euros par an, pour un actif de 5 milliards aujourd’hui.

Réorganisation

Cette téméraire stratégie est d’ailleurs clairement affichée. « Un quart de mon quotidien est dédié à détecter les opportunités d’investissement qui pourraient nous intéresser », relève Olivier Wigniolle, qui précise être approché par des institutionnels et autres foncières désireuses de faire tourner leur patrimoine. « J’échange en continu avec Xavier Mouette, directeur du département acquisition, un département que j’ai créé dès mon arrivée. » Recruté fin 2009, cet ancien d’AEW Europe est en prise directe avec le terrain. Outre la rencontre d’agents, de conseils immobiliers et de courtiers de tout bord mandatés par des vendeurs, son rôle s’étend à la détermination du juste prix du bien. « Hormis une connaissance parfaite d’un marché en perpétuel mouvement et la nécessité de se faire connaître comme grand acteur du marché de l’acquisition, il me faut maîtriser des sujets techniques, les actes de propriétés ne révélant pas l’ensemble des écueils. A cela se greffent des problématiques d’urbanisme, des composantes commerciales, etc. », développe Xavier Mouette.

Ce responsable d’une équipe de trois personnes avoue devoir jouer la pugnacité lors des périodes de transactions et miser sur la réactivité. In fine, chaque projet d’acquisition est présenté au comité d’investissement qui siège à Munich et valide ou invalide le dossier.

Si ce département constitue en quelque sorte le « cœur du réacteur », l’équipe arbitrages-commercial, également créée l’an dernier et dirigée par Philippe de Montferrand, un produit maison rentré au sein d’AGF Immobilier en 1999, constitue son pendant : ses quatorze collaborateurs doivent dérouler le plan de cession triennal. « Le ‘process’ est balisé, explique Olivier Wigniolle, et nous ne connaissons pas le même niveau d’adrénaline que dans le cadre plus compétitif des acquisitions. » « Chaque actif a son propre plan d’action sur dix ans, corrobore Philippe de Montferrand. Nous savons quand le rénover, pourquoi et quand le revendre. » Par ailleurs, ce dernier est en charge des transactions locatives. C’est en effet à lui et ses équipes que revient la responsabilité de commercialiser les locaux vacants. La volonté d’Olivier Wigniolle de créer à Paris un asset manager digne de ce nom passera aussi par la réorganisation de l’actuel département d’asset management monté l’an dernier. Dès 2011, Philippe de Montferrand prendra la tête d’un pôle asset management renforcé par l’intégration des équipes commerciales.

Projets de développement

De son côté, Sébastien Chemouny, directeur des départements portfolio management et gestion du patrimoine, identifie les actifs qui devront être cédés : « A cela s’ajoutent l’expertise et la valorisation de notre patrimoine, l’élaboration d’un ‘reporting’ mensuel fourni entre autres à nos investisseurs et la gestion locative. » Une relation aux locataires, menée au quotidien, dont l’objet est de pourvoir aux petits travaux et réparations courantes, aux tâches administratives (quittances de loyer, redistribution des charges, paiement des factures et autres contrats de maintenance…) et aux requêtes des locataires (renégociations de baux, demandes de déménagement…). Mais la valorisation du patrimoine passe aussi entre les mains expertes de Jean-Claude Dendievel, directeur du département Maîtrise d’ouvrage-grands travaux. « J’interviens sur tous les projets de revalorisation d’un immeuble, que ce soit par réhabilitation ou démolition-reconstruction, mais également sur nos projets de construction neuve », développe-t-il. C’est à lui que revient la conception, le pilotage, la réalisation et la production de ces projets. « Sur mes sept années passées au sein du groupe, nous avons conçu et réalisé dix-huit projets soit un total de 220.000 m², sept ont été conçus et vendus sitôt l’autorisation administrative obtenue (80.000 m2) et aujourd’hui quelque dix opérations sont en cours de développement (160.000 m²) », énumère Jean-Claude Dendievel. Parmi ces dernières, des projets d’envergure comme la réhabilitation sur le Front de Seine de la Tour Cristal (30.000 m²), la refonte de l’ex-tour AGF, la tour Athena à La Défense ou encore la restructuration de l’hôpital Laennec (21.000 m²) pour le compte du promoteur Cogedim qui prévoit la rénovation des bâtiments classés du XVIIe siècle en bureaux, logements et commerces. « Une opération dont j’ai hérité en arrivant dans la maison l’an dernier, s’émeut Olivier Wigniolle. Un très beau projet dont il a fallu finaliser les aspects techniques. » L’homme avoue son amour de la pierre, « une œuvre de création », à la croisée de problématiques financières et urbanistiques. 

L'équipe

Olivier Morel, 37 ans, directeur ressources humaines

Xavier Mouette, 39 ans, directeur acquisitions

Christophe Bouillon, 50 ans, directeur juridique, contentieux et assurances

Philippe de Montferrand, 40 ans, directeur commercial

Sébastien Chemouny, 43 ans, directeur portfolio management et directeur gestion du patrimoine

Isabelle Rossignol, 49 ans, directeur asset management

Olivier Wigniolle, 47 ans, directeur général

Nathalie Hassid, 44 ans, directeur financier

Jean-Claude Dendievel, 56 ans, directeur maîtrise d’ouvrage et grands travaux

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