Pour le résidentiel comme pour l'immobilier d'entreprise, sur le marché locatif comme sur celui de l'investissement, l'année 2011 s'est globalement bien déroulée, mais peu de professionnels sont optimistes quant à 2012.
IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
Marché de l'ancien : des volumes records.
Avec un nombre de ventes qui devrait dépasser les 800.000 transactions en 2011 (lire p. 21) et des prix orientés à la hausse dans les grandes agglomérations, Paris en tête, le marché de l'ancien semble totalement ignorer l'actualité économique. Il ne devrait pas en être de même pour 2012, qui pourrait bien voir l'immobilier rattrapé lui aussi par la crise et freiné dans son élan par la modification du PTZ+ (voire sa suppression) et celle du régime de taxation des plus-
values immobilières pour les résidences secondaires et l'investissement locatif.
Marché du neuf : la fin du Scellier plombe la commercialisation.
L'important coup de rabot porté à la réduction d'impôt Scellier annoncé en fin d'année dernière pour les biens immobiliers non BBC (la réduction pour les biens BBC n'était touchée que de 10 % à 22 %) augurait d'une activité moins dynamique en 2011. C'est chose faite puisque le nombre de ventes des promoteurs immobiliers devrait se situer autour de 95.000 unités contre 115.000 en 2010, niveau déjà jugé insuffisant par les professionnels. Et ce n'est rien à côté de ce qui attend 2012, voire 2013. La nouvelle réduction de l'avantage Scellier l'année prochaine - qui passera de 22 % à 13 % pour les biens BBC avant de disparaître en 2013 - devrait affecter fortement le marché du neuf dans les deux ans à venir, les investisseurs représentant encore 52 % du volume des ventes en 2011. La Fédération des promoteurs immobiliers s'attend à 80.000 ventes en 2012, soit une baisse de 18 % de l'activité. Les maisons individuelles ne sont pas mieux loties, observant une baisse sur un an glissant d'environ 10 % à fin octobre.
IMMOBILIER D'ENTREPRISE
Marché locatif des bureaux : plutôt dynamique.
Avec un volume anticipé supérieur à 2,3 millions de mètres carrés échangé sur le marché des utilisateurs (2 millions au troisième trimestre 2011) porté par quelques grandes transactions initiées parfois depuis plusieurs mois, l'année 2011 peut se prévaloir d'une activité dynamique, mais 2012 suivra plutôt la cadence de 2010 (2,15 millions de m²), voire de 2009 (1,9 million de m²) si l'activité économique se détériore fortement, ce qui n'est pas exclu.
Les loyers prime demeurent élevés mais les valeurs faciales restent amputées d'importantes mesures d'accompagnement. Ces conditions de négociation qui demeurent avantageuses, en particulier pour les grands utilisateurs, pourraient soutenir la demande en 2012. L'offre neuve reste faible au regard du stock disponible rappelant la vétusté du parc et l'inadéquation de l'offre et de la demande.
Marché de l'investissement : une reprise provisoire.
Les volumes investis devraient s'établir entre 14 et 15 milliards d'euros cette année, contre 13,6 milliards l'année dernière et 8,5 milliards en 2009. Les professionnels ont même constaté l'appétit de nouveaux entrants tels que les fonds souverains. Mais la santé retrouvée ne devrait guère durer. Dans le meilleur des scénarios, les montants investis oscilleraient entre 10 et 12 milliards d'euros, les plus pessimistes prévoyant plutôt entre 8 et 10 milliards d'euros.
TAUX/CRÉDIT
Zone d'incertitude.
Après une hausse de 65 points de base (pb) entre novembre 2010 et juin 2011, les taux fixes hors assurances et hors sûretés sont restés relativement stables jusqu'en septembre pour s'établir en moyenne à 3,91 % d'après l'Observatoire Crédit Logement CSA. En octobre, ils ont reculé de 5 pb pour se maintenir à 3,86 % en novembre (pour une durée de 210 mois, soit 17,5 ans), 49,1 % de la production ayant été réalisée à un taux inférieur à 4 %. Les taux négociés en novembre par le courtier en prêts immobiliers Cafpi s'élèvent à 3,75 %, 4 % et 4,15 % respectivement sur des durées de 15, 20 et 25 ans.
PIERRE PAPIER
Foncières, la fin d'une exception ?
Alors qu'elles avaient effrontément résisté en 2010 par rapport aux indices boursiers et qu'elles suivaient le même chemin en première partie d'année, la crise a finalement rattrapé les foncières cotées. Avec une baisse de 17,03 % de l'indice Euronext IEIF SIIC France coupons bruts réinvestis depuis le début de l'année, l'immobilier coté affiche une performance moindre que celle du CAC All-Tradable (ex-SBF 250) qui ressort à -15,24 % sur la période.