L'automne s'annonce rénovateur. Au compteur depuis un mois, quatre nouvelles SCPI de type Malraux montées par quatre sociétés de gestion, Avenir Finance Investment Managers, Amundi Immobilier, Urban Premium et 123Venture. Coutumiers de la rénovation immobilière pour les trois premiers, nouvel entrant pour le quatrième mais néanmoins équipé pour lutter à armes égales avec ses congénères grâce à sa recrue, Jean-Christophe Ginet, ancien directeur de la gestion immobilière chez Sgam AI Reim (1) (apportée depuis à Amundi Immobilier), la concurrence promet d'être sévère.
Connue dans le milieu du capital-investissement, 123Venture, autorisée par l'Autorité des marchés financiers depuis le 22 septembre 2011 à gérer des actifs immobiliers, vise, tout comme Urban Premium et Avenir Finance Investment Managers en partie, les indépendants du patrimoine. Et la jeune pousse dispose d'une puissante force de frappe commerciale. Choisi pour sa profitabilité immédiate, la SCPI Malraux, nommée 123Prestigimmo, est le premier véhicule d'une liste d'autres produits en gestation.
Trois SCPI, un partenaire commun.
A son statut de débutant sur le marché des SCPI, 123Venture répond : « Nous nous sommes dotés des compétences de gestion immobilière nécessaires pour démarrer par cette SCPI Malraux, tout en nous appuyant sur le dispositif existant pour les autres fonctions (marketing et distribution, mais aussi gestion administrative et financière et back-office). Par ailleurs, nous n'avons pas vocation à faire tout par nous-mêmes et nous sommes entourés des bons opérateurs et prestataires », estime Jean-Christophe Ginet, directeur de la gestion immobilière de la société de gestion.
Et c'est ainsi que revient sur le devant de la scène le groupe CIR. Partenaire d'Urban Premium (François Larrère, le président directeur général du groupe CIR est administrateur d'Urban Premium et Franck Temim, le président d'Urban Premium est associé du groupe CIR) et d'Amundi Immobilier, le spécialiste bordelais de l'immobilier réhabilité sera également celui privilégié par 123Prestigimmo. Jugé « l'un des rares acteurs capables de garantir la qualité et la quantité des produits » par Jean-Christophe Ginet, le groupe CIR, s'assure, avec ces trois sociétés de gestion de SCPI, des débouchés commerciaux non négligeables pour ses opérations.
En revanche, les sociétés risquent de proposer à leurs clients des investissements assez similaires. Si Amundi distribue Reximmo Patrimoine 2 auprès de ses réseaux uniquement, Urban Premium avec Urban Valeur, et 123Venture avec 123 Prestigimmo, lorgnent la même cible. Il faut espérer que le terrain de jeu soit assez vaste pour ce produit qui reste encore une niche. Confiant dans la capacité de distribution des équipes commerciales de 123Venture, Jean-Christophe Ginet anticipe une collecte de 50 millions d'euros sur 2011 et 2012.
Des réductions d'impôts entre 20 % et 22 % du montant investi.
Révisé depuis la loi de Finances pour 2009, le dispositif Malraux, auparavant caractérisé par la possibilité de déduire des revenus fonciers les charges liées à la restauration d'immeubles situés dans certaines zones protégées et d'imputer sans plafonnement sur le revenu global le déficit en résultant, est devenu une réduction d'impôt dont la base de calcul, constituée du montant des dépenses affectées aux travaux, est limitée à 100.000 euros par an.
A présent, pour tout permis de construire ou déclaration de travaux déposée à compter du 1er janvier 2009, le contribuable peut opter pour une réduction d'impôt de 27 % (27.000 euros maximum) s'il investit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), ou de 36 % (36.000 euros maximum) si le bien se situe dans un secteur sauvegardé ou dans quartier ancien dégradé (article 199 tervicies du Code général des impôts).
Ainsi, les SCPI susmentionnées prévoient une réduction finale oscillant entre 20 et 22 % du montant brut investi obtenue en multipliant, sur la base de l'investissement net de frais de collecte, la part des capitaux collectés allouée aux dépenses de travaux (éligibles à la réduction d'impôt) avec le taux de réduction d'impôt moyen escompté (lire l'encadré). En contrepartie de l'avantage fiscal, le propriétaire s'engage à louer le bien nu à usage d'habitation principale du locataire pendant neuf ans, la prise d'effet du premier bail devant intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux.
La VIR comme base contractuelle.
Mis en place en 2009 et applicable aux investissements Malraux depuis la réforme du dispositif, le contrat VIR (vente d'immeubles à rénover), notamment utilisé par Amundi Immobilier, 123Venture ou par Urban Premium dans certains cas (2) mais pas par Avenir Finance IM, semble devenir de plus en plus la règle pour les acteurs de la Place. En effet, lorsque le vendeur intervient directement ou indirectement dans la réalisation des travaux d'un immeuble, il doit conclure un contrat VIR (le pendant de la vente en l'état futur d'achèvement, VEFA, dans le neuf). Ce contrat permet à l'acquéreur de bénéficier notamment d'un engagement sur le prix et sur les délais et d'une garantie financière d'achèvement (GFA). Les droits d'enregistrement sont en revanche plus élevés.
Contrairement à l'ancien, le présent régime simplifie donc la vie des gérants qui peuvent confier au vendeur la rénovation du bien immobilier.
(1) Société Générale Asset Management Alternative Investments Real Estate Investments Managers.
(2) A noter que la VIR ne s'applique pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction.