La perte de confiance des ménages est l'un des facteurs avancés par les professionnels pour expliquer l'effondrement des transactions sur le marché immobilier, particulièrement marqué au second semestre 2008, et l'absence de reprise de l'activité jusqu'à présent. En effet, le niveau des ventes reste encore bien faible au premier semestre 2009, même si des acteurs immobiliers indiquent un « frémissement » depuis le début de l'année.
Sursaut dans le neuf...
Après une fin d'année 2008 en chute libre, la commercialisation des biens neufs a repris au premier trimestre 2009 grâce à l'effet du dispositif Scellier. Environ 60 % des acquéreurs ont réalisé un investissement locatif. Pour autant, les ventes sont restées en-deçà de l'ordre de 5 % de celles conclues un an plus tôt (25.300 ventes).
« Les transactions réalisées au deuxième trimestre 2009 devraient être supérieures de 0 à 10 % par rapport à la même période en 2008, ce qui conduit à une stabilité du nombre de biens commercialisés au premier semestre 2009 comparativement à 2008 »,pronostique Jean-François Gabilla avant son départ de la Fédération des promoteurs constructeurset qui prévoit environ 80.000 ventes pour cette année. Reste évidemment à s'engager là où le marché locatif n'est pas d'ores et déjà saturé (voir l'illustration). « Toutefois, le marché du neuf sera vraiment relancé quand le marché des résidences principales repartira, en particulier les secundo-accédants », poursuit-il.
... mais pas dans l'ancien.
En revanche, la situation est bien différente dans l'ancien qui, de son côté, n'a pas connu de reprise significative. Les notaires constatent toutefois une augmentation du nombre de promesses de vente depuis deux mois et envisagent un volume d'environ 500.000 transactions dans l'ancien en 2009, à l'instar de l'année 1992, « au pire moment de la précédente crise immobilière », soulignent-ils, contre 670.000 l'année dernière, elle-même en recul par rapport à l'exercice précédent.
Décalage entre les ventes et les prix.
Alors que le nombre de transactions chute de 30 % sur un an, les prix n'ont pour l'heure pas baissé selon une même ampleur. « La demande s'est effondrée en raison notamment de la perte de confiance des ménages et d'une anticipation du recul des prix. Les vendeurs n'ont pas voulu en tenir compte au début. Les rares transactions qui se réalisaient en 2008 étaient donc à des niveaux encore élevés mais elles ne représentent pas la tendance du marché. Il y a toujours un décalage entre la baisse des ventes et celle des prix. Au moment de la reprise des prix en 1997, les volumes étaient repartis un an et demi auparavant. Aujourd'hui, cet écart s'est resserré à un an en raison d'une meilleure information sur le marché. Les prix vont donc désormais se replier plus fortement », explique Tristan-Pierre Maury, enseignant-chercheur à l'Edhec, qui prévoit un recul en 2009 de 8 % à Paris, 9 % en petite couronne et 12 % en grande couronne.
Tendance de fond.
Les baisses de prix communiquées par les différents professionnels demeurent, malgré tout, encore limitées. La Fnaim constate d'ailleurs une hausse au cours du deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent. Mais « ces légères progressions (...) ne doivent pas venir masquer la tendance au recul des prix de 7,3 % sur un an,souligne la fédération. Tout au plus, elles permettent d'écarter le scénario d'une chute brutale pour 2009. »En effet, les ventes enregistrées au deuxième trimestre restent à un prix inférieur de 6,6 % comparativement à la même période en 2008.
De leur côté, les notaires enregistrent une diminution de 3,3 % des prix au premier trimestre et de 6,6 % sur un an. « Nous observons toujours un contraste fort à la fois entre les marchés des grandes villes, mais également entre les différents types d'appartements dans ces mêmes villes », indique la note de conjoncture immobilière des notaires de juillet, constatant qu'à Nice, ce sont les grands appartements qui baissent le plus (-16,4 %) alors qu'à Marseille et à Bordeaux, ce sont les studios (respectivement -18,3 % et -17,6 %), et qu'à Lyon, les 4 pièces augmentent encore.
Par ailleurs, le prix des appartements dans certaines villes moyennes recule de plus de 10 % comme à La Rochelle, Annecy, Toulon, Saint-Brieuc, mais il se maintient encore à Amiens, Bourges, Arras et Avignon.
Un marché mené par les acheteurs.
Même si la plupart des vendeurs ont bien compris qu'ils devaient baisser leur prix, certains y rechignent encore et préfèrent attendre, quand ils ne décident pas de louer leur bien. Evidemment, cette option n'est pas envisageable pour tous car il y a toujours des divorces, des successions, des mutations professionnelles ou des prêts relais qui contraignent à vendre rapidement.
« C'est un marché de nécessité et c'est le quotidien des agences », remarque Bernard Cadeau, président d'Orpi. Les vendeurs sont alors plus enclins à baisser leur prix. Michael Sfedj, qui a créé lowcostappart.com, un site d'annonces immobilières sélectionnées pour leur prix, constate qu'« en général, les biens mis sur le marché ont été acquis depuis plus de cinq ans, les vendeurs vont donc encaisser une plus-value. Pourtant, beaucoup peinent encore à baisser leur prix puisque nous refusons environ 25 % des annonces que nous jugeons à un prix trop élevé ».
C'est désormais un marché mené par les acheteurs. « A partir du mois de février, l'activité a repris avec un volume plus faible que les années précédentes. Les affaires restent compliquées. Des acheteurs déposent par exemple en même temps plusieurs offres d'achat pour des biens différents et se prévalent une fois le choix réalisé des délais de rétractation pour les autres biens », déclare Bernard Cadeau.Encore faut-il que les acheteurs soient suffisamment nombreux pour que le marché se fluidifie. « Il faut tenir compte de la conjoncture, des licenciements et des dépôts de bilan qui réduisent le nombre d'acheteurs », souligne Michael Sfedj.
Une reprise ?
Selon le réseau La Forêt Immobilier, « la baisse de 10 % enregistrée entre le 1er janvier 2008 et le 1er juin 2009 n'est pas suffisante (...), cette diminution doit encore doubler pour que le marché soit à nouveau accessible à une plus grande majorité ». Même si les prix continuent de reculer au second semestre, ce n'est bien sûr pas le seul facteur de relance. La Fnaim indique ainsi que « le spectre d'une crise structurelle plus profonde ne peut pas être écarté aujourd'hui. Sans rebond de l'activité dans les prochains mois, il est à craindre que le marché de l'ancien connaisse un nouveau repli en fin d'année ».