L'année 2012 s'annonce délicate pour les centres commerciaux. Déjà, la fréquentation y a reculé sur dix des onze premiers mois de 2011 d'après l'indice mensuel du CNCC (Conseil national des centres commerciaux). Et leur chiffre d'affaires a baissé, comme en 2008 et 2009.
Pour cette année, la consommation des ménages, dont ils sont très dépendants, ne devrait augmenter que de 0,5 % d'après le conseil en immobilier CB Richard Ellis. Or, «ce niveau ne permet pas de progression de chiffre d'affaires à surface de vente constante», explique le conseil. Dans ce contexte, la situation des enseignes se complique. Leur taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre les charges locatives et leur chiffre d'affaires, augmente. Par conséquent, «de plus en plus d'enseignes commencent à réfléchir à la localisation de leurs points de vente et procèdent à des repositionnements», expliquent Chris Igwe, directeur du département CB Richard Ellis Retail – surfaces commerciales.
Ce tassement de l'activité, et donc des revenus tirés des centres commerciaux, risque de modifier le comportement des investisseurs immobiliers. «Nous anticipons une baisse allant jusqu'à 10 à 15 % des valeurs locatives en 2012», prévient Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France. Une première depuis dix ans. Compte tenu des incertitudes sur l'évolution du marché locatif dans les centres commerciaux et de la raréfaction des financements disponibles, les taux de rendement sur ces actifs de la catégorie prime devraient remonter, prévoit CB Richard Ellis.
La tendance observée sur 2011 devrait donc s'inverser. En janvier 2012, les taux de rendement sont tombés à 4,75-6,50 % contre 5,25-7,25 % il y a un an. De fait, l'appétit des investisseurs pour les actifs de commerce est resté fort en 2011 notamment en raison de la rareté des actifs disponibles. 2,26 milliards d'euros ont été investis dans ce secteur l'an dernier, contre 2,8 milliards en 2010, d'après CB Richard Ellis.
Tous les actifs commerciaux ne seront toutefois pas touchés par la baisse de la consommation avec la même intensité. En 2011, un marché à deux vitesses a déjà vu le jour, avec d'un côté les grands centres commerciaux régionaux, résistants, et de l'autre les emplacements secondaires, plus fragiles.