Dans une industrie en permanente ébullition créatrice, les promoteurs d'ETF (exchange traded funds) ont récemment étoffé leur gamme de produits sur immobilier coté. « Depuis septembre 2008, date à laquelle CASAM (actuel Amundi Investment Solutions, NDLR) s'est lancé sur le marché des ETF, notre volonté est d'apporter constamment des outils de diversification, justifie Valérie Baudson, directeur d'Amundi ETF. Or, l'immobilier est un outil de diversification par excellence avec une corrélation aux actions de +50 % et de -30 % par rapport aux obligations. »
En octobre dernier Amundi IS, encore dénommé CASAM, lance donc CASAM ETF Real Estate Reit IEIF et collecte 5 millions d'euros en quelques mois. Rapidement, Lyxor Asset Management lui emboîte le pas. En février 2010, cette maison de gestion met sur le marché une gamme de quatre ETF sur l'immobilier coté. Mais le tout premier établissement à proposer des trackers sur ce segment a été Axa Investment Managers (Axa IM) qui, dès 2004, crée EasyETF EPRA Eurozone puis, deux ans plus tard, EasyETF EPRA Europe, dont l'encours commun pèse aujourd'hui 320 millions d'euros. « Le FTSE EPRA est l'indice de référence en matière d'immobilier coté, relève Danièle Tohmé-Adet, responsable ETF chez BNP Paribas Asset Management (à qui Axa IM a transféré sa gestion opérationnelle de fonds cotés, en mai dernier). Nous avons sélectionné cet indice en raison du filtre apposé aux actions sous-jacentes : 75 % au minimum de l'Ebitda (soit les revenus avant intérêts, impôts, dotations aux amortissements et provisions sur immobilisations, NDLR) doivent être générés par des activités immobilières. » L'EPRA retient des foncières mais également des sociétés de promotion et de services immobiliers. « La capitalisation moyenne du FTSE EPRA Global Index est de 251 milliards d'euros », poursuit Eric Wohleber, patron de BlackRock pour la France. Barclays GI (récemment entrée dans le giron de BlackRock), avait créé à partir de 2005 cinq ETF sur immobilier coté, dont l'encours global atteint 1,1 milliard d'euros. « Nous sommes certes dans un environnement de capitalisations de taille moyenne, mais avec une forte distribution de dividendes », relève-t-il. D'ailleurs, quatre des cinq ETF iShares FTSE EPRA ont un biais « dividende », c'est-à-dire que la méthodologie de l'indice ne retient que les valeurs dont le rendement attendu à un an est d'au moins 2 %.
Des indices plus ou moins liquides
Et pour se rapprocher au plus près de ce fameux indice de référence, Lyxor AM, dernier entré sur le segment de l'immobilier coté, a choisi de retenir les indices MSCI Real Estate. Non seulement en raison de la forte corrélation de ces derniers avec le FTSE EPRA (taux de corrélation de 99,6 % concernant les Etats-Unis et 99,5 % pour l'Europe entre janvier 2001 et janvier 2009), Lyxor balayant d'un revers de main tout reproche à ce sujet, mais également « parce que les indices MSCI Real Estate donnent surtout accès aux grandes et moyennes capitalisations », explique Marlène Hassine, responsable de la stratégie sur les ETF au sein de Lyxor AM. Alors que le MSCI Real Estate exclut les valeurs dont la capitalisation est inférieure à 3,2 milliards de dollars sur les pays développés, le FTSE EPRA abaisse ce seuil à 500 millions d'euros pour les sociétés françaises, par exemple. « Des caractéristiques qui confèrent à l'indice et par conséquent à notre gamme d'ETF une liquidité accrue », poursuit-elle. Mais le choix de s'orienter vers l'univers MSCI relève également d'une cohérence commerciale. « Les indices MSCI, et cela tous marchés confondus, sont déjà très largement utilisés par les allocataires d'actifs et gérants de portefeuilles, explique-t-elle. Nous avons souhaité apporter une brique supplémentaire. »
Quant à Amundi IS, c'est la pureté d'Euronext IEIF REIT Europe qui a séduit. « Un indice différent qui réplique les performances de 25 foncières et exclut les sociétés de services immobiliers, souligne Valérie Baudson. C'est selon nous le ‘benchmark' qui se rapproche le plus de la valorisation du marché sous-jacent, c'est-à-dire l'immobilier physique. » Les foncières retenues ont toutes adopté le régime fiscal REIT (real estate investment trust), connu en France sous le nom de SIIC (sociétés d'investissement immobiliers cotées). « De par sa construction, cet indice est particulièrement liquide, ce qui nous permet de bénéficier de ‘spread' réduits ». Donc d'offrir des coûts de transaction allégés. Fidèle à sa politique tarifaire hautement concurrentielle, Amundi IS prélève par ailleurs 0,35 % annuel au titre des commissions de gestion contre 0,40 % pour Lyxor MSCI Europe Real Estate et 0,45 % pour EasyETF EPRA Europe.