Les spécialistes de la titrisation annonçaient un mois de janvier très difficile pour le marché européen des obligations adossées à des créances hypothécaires commerciales (CMBS). Ils ne se sont pas trompés. «Les performances des prêts arrivés à maturité ont été déplorables», note Christian Aufsatz, analyste chez Barclays Capital.
Sur les 40 prêts sous-jacents à ces titrisations qui arrivaient à échéance en janvier, seuls 5 ont été remboursés à temps, d'après ses calculs. Pour le reste, les prêts ont été rallongés ou ont fait défaut. Car les bureaux peinent à trouver preneurs et perdent de leur valeur alors que les banques réduisent leur bilan et rechignent à refinancer les créances.
D'après Fitch Ratings, le nombre de prêts qui sont désormais aux mains des gestionnaires de recouvrement (special servicers), faute de remboursement, a été multiplié par trois le mois dernier pour atteindre 55 prêts. Parmi eux, un prêt français de 180,5 millions d'euros. Monté par Credit Suisse, il est adossé à quatre immeubles de la banlieue parisienne.
Dans ce contexte tendu, les prêts qui ont le plus de chance d'être refinancés sont adossés à des immeubles londoniens ou des HLM allemands (multi-family properties), d'après les analystes de RBS. «Reflétant l'état du marché de l'immobilier et du crédit, les prêts sous-jacents qui ont été remboursés étaient petits à 19,1 millions d'euros en moyenne et, sauf exception, ils avaient un ratio de dette sur valeur des actifs (LTV) bas», note Barclays Capital.
Le ratio LTV moyen des prêts qui ont été remboursés étaient de seulement 66,4%, selon Fitch. Mais un ratio LTV élevé n'est pas forcément une fatalité. Le prêt baptisé «Rose Loan», de l'opération Titan Europe 2007-2 a été remboursé alors qu'il avait un LTV de 128%. Toujours d'après Fitch, les prêts ont plus de chance d'être étendus en Allemagne plutôt que de déboucher sur une vente forcée, notamment parce que la stigmatisation liée à la restructuration y est importante.
Devant le nombre important de prêts désormais gérés par les gestionnaires de recouvrement, les analystes de RBS veulent rester optimistes. «Il est positif que les gestionnaires de recouvrement essayent de s'attaquer au problème directement plutôt que de le reporter en allongeant les maturités», écrivent-ils.