Dans la liste des établissements éligibles au dispositif fiscal Censi-Bouvard (1) figurent les résidences étudiantes afin de soutenir le secteur du logement étudiant en déficit. Sur plus de 2,2 millions d'étudiants, 60 % quittent le foyer parental pour poursuivre leurs études. Ce sont donc environ 1,3 million de personnes à loger chaque année dans les parcs public et privé.
Des besoins importants.
Pour autant, il est difficile de connaître le nombre de nouveaux logements nécessaires pour répondre aux besoins. « Chaque rentrée, c'est environ 100.000 étudiants qui peinent à trouver un logement », estime Henri Bouvet, délégué général de l'Association interprofessionnelle des résidences étudiants et de services (Aires). Selon une étude de CB Richard Ellis, la demande non satisfaite dans les 15 premières villes universitaires françaises dépasse les 840.000 lits - en ne prenant en compte que l'offre de logements étudiants collectifs -, les secteurs public et privé proposant respectivement 83.000 et 62.000 lits.
Le rapport Anciaux sur le logement étudiant de 2004 prévoit sur dix ans la réhabilitation de 70.000 chambres et la création de 50.000 nouvelles places pour le parc Crous. Le second rapport publié en 2008 indique un besoin en 2007 de 39.000 constructions nouvelles pour le secteur public. Les Crous comprennent aujourd'hui environ 160.000 lits.
Toutefois, selon l'Observatoire de la vie étudiante en 2006, seuls 14 % des étudiants sont logés dans le parc public et un peu moins de 40 % dans le parc privé. Ce dernier se décompose en logement diffus - une location d'un appartement appartenant à des particuliers - et les résidences avec services, lesquelles correspondent à environ 30 % du parc global de logements collectifs.
Développement des résidences privées.
Les résidences étudiantes privées représenteraient entre 100.000 et 110.000 lits.Quatre principaux acteurs se distinguent sur le secteur : BNP Paribas Immobilier, Icade, Réside Etudes et Lamy Résidences, filiale de Nexity (voir le tableau).S'appuyant d'abord dans les années 80 sur le dispositif Mehaignerie, les résidences privées ont surtout pris leur essor dans les années 90. « Jusqu'au début des années 90, les Crous ne produisaient plus de logements alors que le nombre d'étudiants explosait. Les dispositifs Périssol puis Méhaignerie ont soutenu la production de résidences privées, indique Vincent Dupy, président de l'Adele. La production est cyclique, les ouvertures de résidences ont été par exemple plus nombreuses l'année dernière. »L'utilisation du statut loueur en meublé professionnel et non professionnel a également participé à cet engouement. Selon les années, entre 5.000 et 10.000 lits sont ouverts par an.
Le dispositif Censi-Bouvard relance l'intérêt d'investir en location meublée dans ce type de résidence. « Etant donné la capacité de mobilisation d'investisseurs privés et de terrains, on ne dépassera jamais les 12.000 logements par an, ce qui est loin d'être suffisant. Pour répondre aux besoins, il faudrait atteindre 500.000 lots au sein des résidences Crous et privées confondues, contre 270.000 actuellement, considère Henri Bouvet. Le dispositif Censi-Bouvard offre une visibilité jusqu'en 2012, mais qu'en sera-t-il après ? Même si le marché étudiant est réactif, le taux d'occupation des résidences étant élevé, il faut environ trois ans entre le repérage du terrain et la livraison du bien et mieux vaut qu'il n'y ait pas de changements fiscaux entre-temps. »
Critères d'emplacement.
Preuve de l'accélération du rythme grâce au Censi-Bouvard, Icade Résidences Services prévoit un important déploiement avec l'ouverture de 1.800 lits entre 2011 et 2012.« Nous nous développons sur les 20 plus grosses métropoles et notrestratégie porte sur les communes où nous sommes déjà présents,note Magali Michel, directrice déléguée générale d'Icade Résidences Services.Nos effectifs sont les plus importants à Paris et région parisienne. »
De même, la moitié des résidences Studélites se situent en Ile-de-France.« Les villes demandeuses de logements étudiants sont aussi celles où il existe d'ores et déjà une pénurie de logements comme à Montpellier ou à Nice et dans les bassins du plan Campus », explique Marc Fischer,directeur général de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Résidences Services. Dans le cadre du plan Campus, douze projets ont ainsi été sélectionnés (2).
« Le problème en matière immobilière est la mauvaise répartition des sites universitaires qui sont très éclatés comme à Paris, constate Alexandre Chaussonnière, consultant senior chez CB Richard Ellis Residentiel.Le plan Campus a pour objectif de les concentrer, ce qui va permettre une meilleure lisibilité sur les emplacements à privilégier. Même si les objectifs de ce plan ne concernent que l'immobilier public, le privé conserve sa place. » Marc Fischer complète : « Le taux de migration des bacheliers est aussi un indicateur. Par exemple, ceux de Clermont-Ferrand ont tendance à suivre leurs études à Lyon ou Montpellier. De plus, il faut tenir compte que la population des bassins universitaires secondaires va migrer de plus en plus vers les pôles du plan Campus. »
Ville et exploitant.
CB Richard Ellis a coté les principales villes universitaires pour déterminer leur potentiel en vue de l'implantation d'une résidence étudiante privée. En prenant en compte l'évolution du nombre de lits et l'impact du plan Campus, arrivent en tête Bordeaux, Grenoble, Lille et Paris-Région parisienne. En effet, si sur tout le territoire il existe un manque de logements étudiants, d'un point de vue local, la vigilance sur la situation de la résidence est de rigueur. « Il faut analyser la part du logement diffus dont les appartements neufs réalisés sous le dispositif Robien ou Scellier qui sont une concurrence pour les résidences privées, estimeAlexandre Chaussonnière. Pour un même loyer, un étudiant fera primer l'espace qui peut être plus grand dans le logement diffus. »
La règle est que la résidence soit située à proximité des lieux d'études ou des transports. Sans oublier la pierre angulaire d'un tel investissement : la qualité de l'exploitant avec lequel un bail commercial est conclu doit être vérifiée. Même si c'est dans une moindre mesure que les résidences de tourisme, des investisseurs rencontrent également des problèmes d'impayés de loyer en résidences étudiantes. Certains ont même décidé de reprendre la gestion de la résidence étudiante à la suite de la défaillance de l'exploitant. Les mêmes causes se retrouvent :des loyers surestimés, voire une mauvaise gestion de l'exploitant. Se pose une difficulté supplémentaire : récupérer les dépôts de garantie pour le repreneur.
Rendement.
Le ticket d'entrée de l'investissement en résidence étudiante est plus faible que dans d'autres résidences avec services, ce qui le rend accessible à davantage d'investisseurs. Il avoisine les 80.000 euros/100.000 euros HT, ce qui peut paraître élevé par rapport à la surface du studio acquis de l'ordre de 18-20 m2. « Cette surcote est justifiée par les parties de services qui sont importantes et qui, dans notre schéma, appartiennent temporairement à l'exploitant puis reviennent au syndicat des copropriétaires », explique Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Par ailleurs, si, pour l'heure, le dispositif Censi-Bouvard ne doit pas respecter les normes thermiques supérieures à celles en vigueur, cette condition pourrait être intégrée à l'instar du dispositif Scellier.
Le rendement attendu d'un investissement en résidence étudiante est compris entre 4 et 4,75 %. L'évolution des loyers de ces résidences est stagnante. « Les loyers s'élèvent à environ 650 à 800 euros TTC par mois à Paris intra-muros et entre 400 et 500 euros en Province », estime Vincent Dupy. L'étudiant choisira un logement en fonction des prestations, de la situation, et surtout du loyer.« Les loyers des studios en résidences privées sont supérieurs de l'ordre de 25 % à 30 % aux studios dans le diffus, notamment parce qu'ils sont meublés et que différents services sont proposés », remarque Alexandre Chaussonnière.
Les loyers sont indexés pour la plupart désormais sur l'indice de référence des loyers (IRL) et souvent plafonnés. « Il faut rappeler que les loyers suivent l'indice à la hausse mais la baisse de l'indice n'est en revanche pas répercutée », précise Olivier Bokobza. D'ailleurs, avec la hausse de l'indice du coût de la construction, les loyers ont progressé et lors de renouvellement du bail, l'exploitant peut souhaiter négocier une baisse.
Occupation.
La rentabilité d'une résidence est dépendante de son taux d'occupation.Sur un bon produit, le taux de remplissage est de 95 %. En outre, il faut prendre en compte un remplissage physique par les étudiants, mais aussi un remplissage financier avec des cadres qui paient à la semaine, et donc à un prix plus élevé (lire l'avis d'expert). Pour atteindre l'équilibre, le chiffre minimum de lots gérés par immeuble est de 80 en Ile de France et de 120 en province.
« Nous débutons la précommercialisation mi-avril pour l'ouverture d'une résidence en septembre afin qu'elle soit quasiment remplie à cette période, indique Magali Michel. Toutefois, la commercialisation dure tout au long de l'année, notamment parce que les étudiants peuvent dénoncer leur bail à tout moment avec un préavis d'un mois pour donner congé. » En général, les occupants sont des étudiants de 1ère année qui conservent le logement pendant un ou deux ans. Reste toujours la question du marché secondaire de ces appartements, surtout avec la contraction du nombre d'investisseurs potentiels dans l'ancien depuis la réforme du loueur en meublé professionnel et étant donné que le dispositif Censi-Bouvard cible le neuf et le réhabilité.
(1) Réduction d'impôt de 25 % dans la limite d'un montant investi de 300.000 euros en cas de location meublée non professionnelle et à condition de louer le bien pendant neuf ans à un exploitant et récupération de la TVA pour les biens neufs.
(2) Bordeaux, Grenoble, Lyon, Montpellier, Strasbourg, Toulouse, Aix-Marseille, Condorcet-Paris-Aubervilliers, Saclay, Paris intra-muros, Lille, Nancy-Metz.
Pour aller plus loin
- Rapports sur le logement étudiant de Jean-Paul Anciaux, janvier 2004 et février 2008
- Le logement étudiant en France, CB Richard Ellis, avril 2009
- L'attractivité des villes étudiantes et des pôles d'activité, Insee, janvier 2010.