Après avoir distribué à partir de fin 2009 une SCPI Malraux(L'Agefi Actifs n°424, p. 14) et collecté 6 et 8 millions d'euros respectivement en 2010 et 2011, Avenir Finance revient avec une nouvelle formule et lance Renovalys 2, une SCPI qui investit en majorité sur de l'immobilier ancien à réhabiliter et exploite, grâce aux charges produites par la rénovation, la possibilité de générer du déficit foncier et, ainsi, de réduire son revenu imposable dans la limite de 10.700 euros. A l'inverse de sa parente - qui profitait encore de l'ancien dispositif Malraux (lire l'encadré) - Renovalys 2 ne répond à aucun dispositif fiscal dérogatoire et n'est donc soumise à aucune contrainte d'investissement géographique. Elle utilise le régime du droit commun.
Un produit de campagne.
La SCPI a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif constitué d'immeubles d'habitation ou parties d'immeubles anciens à restaurer. N'utilisant aucune mesure fiscale dérogatoire, Renovalys 2 n'est pas une SCPI fiscale. L'investisseur ne bénéficie, par exemple, d'aucune réduction d'impôt comme c'est le cas pour une SCPI Scellier ou une SCPI Malraux nouvelle version (lire l'encadré). Cependant, en optant pour le régime de droit commun, il peut déduire de son revenu global le déficit foncier résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt - sont visées les charges liées aux travaux de réhabilitation - et ce, dans la limite annuelle de 10.700 euros, la fraction du déficit supérieure à ce montant s'imputant sur les revenus fonciers des dix années suivantes (1). Ce n'est donc ni plus ni moins l'existence de l'article 156 du Code général des impôts (CGI) que rappelle ici Avenir Finance. De plus, « afin de préserver l'égalité de traitement des associés, l'imputation des déficits aura lieu en totalité et exclusivement au titre de l'année de souscription », relève-t-on dans la notice d'information. Ce qui signifie que l'investisseur ne bénéficie qu'une seule fois du dispositif et doit donc veiller à optimiser son investissement (lire l'exemple chiffré).
Investissement sur des biens à rénover.
Ne répondant à aucune limitation géographique, la SCPI investira majoritairement dans les centres de villes de taille moyenne à grande. Les travaux, qui dureront entre 18 et 24 mois, seront assurés par des entreprises locales sélectionnées par appel d'offres et gérés par la copropriété réunie en associations foncières urbaines libres (Aful). Cette organisation permet de dissocier le paiement prévisionnel des travaux par la SCPI à l'Aful (fait générateur de la déduction fiscale) du règlement effectif aux entreprises. « La part des travaux ainsi payée à l'Aful l'année de la souscription permet de bénéficier de la totalité du déficit foncier sur cette même année sans tenir compte du paiement réel aux entreprises », explique Philippe Gury, responsable produits d'Avenir Finance. Les charges déductibles liées aux travaux sont estimées à 43 % du montant de la souscription. « Attention à ce que le vendeur n'intervienne en aucun cas, directement ou indirectement, dans l'organisation ou la réalisation des travaux pour le compte de l'acquéreur, auquel cas la vente rentrerait dans le champ d'application de la loi VIR (vente d'immeubles à rénover), donc ne permettrait pas la déduction des charges liées à la rénovation. L'avantage fiscal ainsi obtenu serait remis en cause », avertit Bruno Casteran, notaire à Paris.
Commercialisation.
Ouverte à la souscription depuis le 9 mai 2011 et jusqu'au 31 décembre 2012, la SCPI, qui a reçu le visa de l'AMF le 20 avril 2011, s'adresse en premier lieu aux contribuables bénéficiant de revenus fonciers importants - car les charges peuvent être déduites des revenus fonciers sans limite de montant - et/ou aux personnes fortement fiscalisées. Elle sera commercialisée par les différents réseaux de distribution d'Avenir Finance, Avenir Finance Gestion Privée, Ageas (anciennement Fortis Assurance, société pour laquelle Avenir Finance est fournisseur exclusif de tous les produits hors assurances) et ses CGPI partenaires ainsi que par le biais de Sicavonline et entend collecter au total 20 millions d'euros.
(1) Notons que l'immeuble doit être affecté à la location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation du déficit foncier sur le revenu global sous peine de voir la déduction ainsi admise remise en question par l'administration fiscale.