Ce n'est pas parce que l'on vit plus longtemps que l'on vieillit bien. Ce constat, froid, confère au secteur de la santé une pertinence économique que les fonds d'investissement ont su disséquer. Investir dans les murs de clinique et les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) est extrêmement rentable. En France, dès 2005-2006, le secteur a dans un premier temps assisté au rachat d'une centaine de cliniques privées, notamment de la part de fonds d'investissement anglo-saxons : Blackstone par l'intermédiaire de Vitalia, sa filiale dédiée, achetait en quelque dix-huit mois 46 cliniques, devenant ainsi le deuxième acteur du secteur dans l'Hexagone.
En 2006, Apax Partners investissait à son tour dans Capio, à la tête d'une centaine d'hôpitaux privés en Europe... « Les raisons de cet engouement de la part de fonds de private equity tiennent aux spécificités intrinsèques du secteur de la santé qui pèse 9,5 % de notre PIB, emploie 8 % de la population, et a vu 25.000 lits détruits dans le public depuis 2002, énumère Fabrice Léger, directeur du développement de Jones Lang LaSalle Expertises et responsable du pôle Santé. Le secteur des Ehpad souffre lui aussi d'un nombre de lits insuffisant au regard du vieillissement de la population. »
Exploitation des sites
Sur les 2.800 établissements de santé français (hors Ehpad), 1.850 seraient du domaine privé, avec d'un côté de grands exploitants tels que Générale de Santé, Medica, Korian, Vitalia, Orpéa, Domus Vie... - par ailleurs actifs sur le parc des maisons de retraite médicalisées - et, de l'autre, de petites structures indépendantes « qui, confrontées, entre autres, à la mise aux normes de leurs plateaux technique, s'adossent aux premiers, dont les ‘process' industriels sont très performants », développe-t-il.
Mais afin de se départir du risque « immobilier », ou de réduire leur endettement, ces grands opérateurs privés cèdent leurs murs pour se concentrer sur la seule exploitation des sites. En face, les foncières se sont mises en ordre de bataille. Fin 2006, la foncière cotée Gecina crée la toute première foncière dédiée : Gecimed, exposée à l'ensemble du secteur de la santé tant dans le domaine sanitaire (cliniques, établissements psychiatriques...) que dans le médico-social (Ehpad).
Structuration du marché
Grâce à un chiffre d'affaires récurrent, les exploitants s'engagent dans des baux long terme, généralement autour de 12 ans. « Je compare aisément Gecimed à une obligation du fait d'un loyer connu longtemps à l'avance, lance Vincent Moulard, directeur de l'immobilier de diversification de Gecina. D'autant que contrairement à d'autres actifs immobiliers, notamment de bureaux, les constructions ne se font jamais en blanc. »
La santé, c'est aussi l'un des credo de Foncière des Murs, spécialisée dans les murs d'exploitation (hôtellerie, loisirs et santé). Au 30 juin 2008, le patrimoine « Santé » de cette filiale de Foncière des Régions comprenait 62 Ehpad et cliniques, exploités pour certains par le groupe Korian et pour d'autres par Générale de Santé. « La création de valeur sur ce type d'actifs est fonction de la mise en place de partenariats solides avec les exploitants locataires, notamment sur la valorisation des sites existants », explique Dominique Ozanne, directeur général adjoint de Foncière des Murs. Son tour de table compte la maison mère, mais également de grands institutionnels tels que Generali, Predica, Crédit Mutuel, Cardif... Il faut dire que les rendements de ces actifs sont généralement supérieurs à ceux délivrés par l'immobilier de bureau : de l'ordre de 6 % à 7 % contre 4,5 % sur du bureau « prime », pour le millésime 2008.
Porté par des taux de rendement élevés, le secteur est donc en pleine structuration. Aujourd'hui, c'est au tour de l'OPCI (organisme de placement collectif immobilier) de prendre ses marques. La société de gestion Arcole AM a obtenu un agrément en octobre dernier, pour un fonds à effet de levier. « Cet outil est une réponse au besoin de financement de promoteurs/exploitants qui projettent de construire des cliniques ou des maisons médicalisées, et qui n'ont pas les liquidités nécessaires, compare Patrick Vandenberg, gérant du véhicule. Une différence notable par rapport à une foncière cotée qui n'investit que dans des immeubles existants en vue de les louer. » La belle santé du secteur devrait faire des émules. « Des fonds d'investissement étrangers qui attendaient le feu vert de leurs régulateurs sont en train de se positionner sur le marché français », prévient Fabrice Léger. L'été dernier déjà, Medimur, foncière spécialisée dans l'immobilier médical, à la tête de 32 actifs, tombait dans l'escarcelle de la foncière cotée belge Cofinimmo.