Bonne année, bonne santé et beaucoup de mètres carrés. » La formule consacrée suscite plus l'ironie que l'entrain en ce début d'année 2009. Les professionnels de l'immobilier d'entreprise n'en reviennent toujours pas de la rapidité et de la brutalité avec lesquelles s'est opéré l'effondrement du marché de l'immobilier d'entreprise, stoppé net par l'arrêt du crédit bancaire. Un retournement qui n'augure rien de bon pour 2009.
A l'image d'une « vague scélérate » qui s'écrase brutalement, comme nous le racontent les marins, les montants investis dans l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France ont chuté à 8,4 milliards d'euros en 2008 contre 20,4 milliards d'euros en 2007 - année certes record -, accusant ainsi une baisse de près de 60 %, d'après les données communiquées par Immostat, qui regroupe les spécialistes du marché Atisreal, CBRE, DTZ et Jones Lang Lasalle. « Nous nous attendions à un ajustement, c'est devenu une crise », analyse Maurice Gauchot, président-directeur général de CB Richard Ellis, dont l'entreprise accuse le coup avec un chiffre d'affaires en baisse de 15 % sur 2008. En moins de six mois, les montants d'investissement ont fondu pour retrouver leurs « modestes » niveaux de 2004.
L'origine de cet effondrement est connue. Le durcissement des conditions de crédit a provoqué une panne sèche sur le financement de l'investissement l'an dernier. Dans la logique de la crise financière, les banques ont nettement révisé à la hausse leurs exigences en termes d'apports de fonds propres, mettant fin aux possibilités d'effet de levier. L'ère de l'immobilier « leveragé », sur le modèle des grandes opérations signées ces dernières années, s'est éteinte du jour au lendemain. Seules trois transactions d'un montant supérieur à 200 millions d'euros ont été recensées en 2008, toutes au premier trimestre. « Les banques exigent aujourd'hui, en règle générale, 40 % de fonds propres pour 60 % d'endettement, contre 20-80 il y a deux ans et demi », explique Laurent Boucher, directeur de l'investissement chez Atisreal. Conséquence, les investissements supérieurs à 100 millions d'euros, qui avaient représenté près des deux tiers des montants engagés en 2007, ont été divisés par deux. Moins de trente opérations supérieures à 100 millions d'euros ont été réalisées l'an dernier, contre 65 en 2007, selon les chiffres de CBRE. Des opérations qui étaient justement à l'origine du gonflement des chiffres depuis 2005.
Marges bancaires en hausse
Il est vrai qu'un tour de vis supplémentaire a été donné avec la faillite de la banque Lehman Brothers, le 15 septembre 2008. En dépit de la détente monétaire menée par la Banque centrale européenne (BCE), le coût du financement des opérations n'a eu de cesse de se renchérir, face aux réticences croissantes à prêter des établissements de crédit. « Les taux de marges bancaires s'élèvent à Euribor + 150 à 200 points de base sur les opérations louées, mais peuvent atteindre jusqu'à 300 points de base sur les projets en développement », constate Laurent Boucher.
« Les banques ne financent plus aucun projet de taille supérieure à 50 millions d'euros, relate pour sa part Magali Marton, directrice des études de DTZ. Le paradoxe, c'est que même les projets les plus sûrs, avec des actifs bien connus et susceptibles d'engranger un cash-flow normal, ne trouvent plus de financement. » CB Richard Ellis estime à quelque 3 milliards d'euros en 2008 les actifs proposés à la vente qui n'ont pu être réalisés par les acquéreurs faute de financements bancaires et de volonté de traiter en période de baisse des prix. Sur les transactions inférieures à 50 millions d'euros, en revanche, l'activité a fait preuve d'une fluidité relativement constante. De façon assez surprenante, la demande pour les petites et moyennes transactions, qui nécessitent un moindre recours au crédit, est restée stable sur l'ensemble de l'année.
La fin du phénomène de financiarisation de l'immobilier s'est traduite par une recomposition du paysage des acteurs. Les investisseurs étrangers ont déserté la place parisienne. Freinés dans leur recours à l'endettement qu'ils utilisaient massivement pour démultiplier les performances, les fonds de pension et d'investissement américains qui visaient des reventes au bout de cinq à sept ans, assorties de performances élevées, ont délaissé le marché hexagonal au second semestre. La thèse ne s'est pas vérifiée pour les fonds ouverts allemands, qui ont moins réduit la voilure. En contrepartie, les investisseurs institutionnels nationaux ont opéré un retour en fanfare. A même de financer des acquisitions sur leurs fonds propres, les compagnies d'assurance, les caisses de retraites, les mutuelles, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) français (lire aussi page 32) ont été à l'origine de la moitié des acquisitions en 2008, relève CBRE. « Aujourd'hui, ces compagnies d'assurance et caisses de retraite investissent sur le long terme pour sécuriser les placements des retraites. Leur objectif étant de ne pas revendre avant douze à quinze ans », souligne Olivier Gérard, directeur des investissements chez Cushman&Wakefield. Moins présentes, les foncières font quant à elles face à la difficulté de lever des fonds propres sur les marchés boursiers.
Vers des ventes forcées
Pour l'heure, la faiblesse des mandats d'investissement recensés renforce les craintes d'un possible trou d'air au premier trimestre. Nombreux sont ceux qui pressentent que l'immobilier d'entreprise va devenir la dernière roue du carrosse en 2009. « Au premier semestre, les banques vont privilégier le financement de projets d'entreprises et le financement des particuliers pour l'immobilier résidentiel, au détriment du financement de nouvelles acquisitions d'actifs d'immobilier d'entreprise », prévoit le directeur de l'investissement d'Atis Real, filiale de BNP Paribas. Dans l'attente que s'opère le rééquilibrage entre l'offre et la demande, CBRE prévoit une baisse des volumes entre 9 et 10 milliards d'euros au niveau national, contre 12,5 milliards en 2008. Le retournement des prix sur le marché ne ferait en fait que commencer. En Ile-de-France, les valeurs vénales ont en moyenne perdu 5 à 10 % sur 2008 et devraient connaître une baisse d'une ampleur au moins similaire cette année, de l'avis des experts. « Les propositions à l'acquisition sont très en deçà des espérances des vendeurs. Les prix pourraient donc encore afficher une correction à la baisse de 10 à 15 % cette année », anticipe Magali Marton. L'heure est donc à l'attentisme du côté des investisseurs potentiels qui caressent l'espoir de pouvoir acquérir un bien à meilleur marché d'ici à quelques mois. D'aucuns tablent sur le phénomène des ventes forcées pour accélérer la spirale à la baisse des prix. « Certains acteurs pourraient être contraints de céder davantage d'actifs afin de tenir leurs ratios d'endettement (‘loan to value'), plaide Magali Marton. De belles opportunités d'acquisition seront sur le marché en 2009, à des prix sans doute plus bas. » Pour d'autres, les rares cas actuellement sur le marché, relevant d'investisseurs espagnols ou irlandais en mauvaise posture à la suite d'acquisitions à fort effet de levier, ne permettent pas pour l'heure d'anticiper un mouvement de grande ampleur en ce sens. Les fonds allemands n'ont pour leur part procédé à aucune mise en vente, affirme CBRE, qui s'est doté d'une cellule de veille sur le sujet l'an dernier. Pour Antoine Derville, directeur du département Capital Markets chez CBRE, « les clauses (‘covenants') des ratios d'endettement vont plutôt donner lieu à des renégociations. En effet, les banquiers ne donnent pas l'impression de vouloir récupérer la propriété de ces actifs. »
Baisse des prix
Dans ces conditions, s'ils avaient jusqu'à présent été en mesure d'exiger des taux de rendement toujours plus élevés, les investisseurs vont devoir revoir leurs prétentions à la baisse. Les taux de rendement « prime » atteignent déjà des niveaux très élevés à 5,75 %-6 % sur Paris, contre 4 % environ en juillet 2007. Le renchérissement du coût du financement, mais aussi l'augmentation de la prime de risque immobilière, consécutive à la remontée du risque de défaillance des locataires et de relocation du bien à des loyers moindres suites au recul de la demande, sont les deux facteurs qui expliquent la forte augmentation des primes de risque. Sauf que, pour Antoine Derville, directeur du département Capital Markets chez CBRE, « l'essentiel de la remontée des taux est derrière nous ». Un avis auquel semble se rallier son homologue d'Atis Real, qui affirme que « les taux prime devraient poursuivre leur hausse en 2009, puis se stabiliser en n'augmentant que de 25 à 50 points ». Seule certitude en ce début d'année, l'offre de neuf est restée bien maîtrisée, prévenant a priori le marché d'une situation de suroffre à l'instar de la crise des années 90. Sur une production de 1,3 million de mètres carrés en 2009, il ne resterait plus 900.000 m2 à placer, soit l'équivalent du volume placé sur l'année 2008. Il est toujours permis d'espérer...