Le refinancement de la Tour CB21 ouvre de nouveaux horizons au crédit bancaire immobilier. Foncière des Régions (FdR) vient en effet d'obtenir, pour refinancer cet actif évalué à 500 millions d'euros, un crédit de 305 millions, un montant record en l'état actuel du marché immobilier français.
Il est vrai que le projet - FdR a racheté, en 2007, puis restructuré la tour dans le cadre du renouveau de La Défense - disposait de nombreux atouts pour plaire aux banques. « Il s'agit d'un projet équilibré et visible, analyse Thierry Bernard, executive director au sein des financements immobiliers chez Natixis. Notre engagement a ainsi été décidé en tenant compte de la qualité de l'opérateur, une foncière qui présente un patrimoine diversifié et donc une mutualisation de ses risques. L'actif lui-même est de grand intérêt, comme l'atteste l'engagement à long terme d'un locataire de premier ordre, Suez Environnement. » Nul doute que le spécialiste dans le retraitement de déchets a choisi de s'installer dans la première tour qui, sur le site de La Défense, est certifiée HQE (Haute qualité environnementale). Son contrat de location porte sur les deux tiers de la surface de la tour et le financement a été structuré en conséquence. « La dette a été calée sur le bail en place avec le locataire Suez Environnement, l'opération se distinguant ainsi clairement du financement d'un investissement spéculatif », explique Guillaume Humbert, directeur financier de FdR.
Autant d'éléments positifs qui ont permis à la société de bien maîtriser les négociations avec les banques. « Nous avons constaté le retour à des négociations équilibrées, un certain nombre de banques se montrant intéressées par l'opération en plus de celles qui avaient participé au financement de l'acquisition depuis l'origine, et prêtes à faire des efforts pour entrer dans ce refinancement, indique Denis Moscovici, secrétaire général de FdR. Nous avons pu ainsi retrouver une forme d'émulation entre les établissements bancaires. »
Comme il est d'usage depuis la crise, le financement n'est pas passé par une syndication mais par un « club deal » (groupe de banques associées sur un pied d'égalité). Natixis, HSBC et Calyon le constituaient pour commencer, s'agissant des acteurs présents dans le crédit relais monté à l'origine du projet. Les ont ralliés ensuite deux autres acteurs, Société Générale, traditionnellement partenaire du groupe, ainsi qu'une nouvelle contrepartie, l'allemand Deka Bank. Nonobstant la relative lourdeur d'un club deal - où tous les prêteurs ont voix au chapitre sur tous les points de la négociation -, les discussions ont été menées en l'espace d'un trimestre à peine et ont débouché sur un crédit avantageux pour FdR.
Une structure flexible
Acquis de taille, le financement porte sur une durée de cinq ans et demi, alors que depuis la crise, les crédits immobiliers ne dépassaient plus les trois ou quatre ans. « Cette maturité représentait un point crucial compte tenu de notre échéancier de dette, comportant des remboursements importants dans quatre et cinq ans, si bien qu'il était primordial d'obtenir une facilité s'étendant au-delà et nous permettant ainsi d'allonger le profil de notre dette qui ne comporte plus d'échéances importantes avant plusieurs années », explique Denis Moscovici.
Un levier à 65 %
Mais les banques ont également fait preuve de souplesse dans les engagements exigés de l'emprunteur. « Le ratio de la dette rapportée à la valeur de l'actif est fixé par le contrat de crédit à 65 %, un niveau intéressant qui était monté jusqu'à 80 % pendant les années d'euphorie pour retomber à 50 % depuis la crise, rappelle Denis Moscovici. Autre flexibilité, le financement ne sera pas remis en cause en cas d'évolution de l'opération et notamment en cas d'entrée au capital d'un investisseur tiers de premier rang. Très important pour nous, ce point a fait l'objet de nombreuses discussions avec les banques. »
Des avancées qui n'ont pas empêché l'entreprise de rester ferme sur les prix : elle est même parvenue à aligner ses conditions sur la détente du marché du crédit intervenue entre le début et la fin de la négociation - d'avril à juillet derniers - et à faire baisser la marge prévue de plusieurs dizaines de points de base. Il est vrai qu'en plus d'une amélioration du contexte, l'opération bénéficie de son caractère exceptionnel. « Il y a peu de projets actuellement sur le marché et ceux qui ont une certaine envergure vont déboucher dans un horizon de deux ou trois ans, si bien que la tour CB21 a toutes chances d'attirer les utilisateurs par son calendrier, sa finalisation intervenant dans le courant de l'année 2010 », observe Thierry Bernard.