Données : Un couple marié avec un enfant (3 parts fiscales) dont les revenus nets imposables représentent 65.000 euros investit en avril 2012 dans une résidence-services. Le bien est livré en juin 2013.
L'investissement s'élève à 190.000 euros HT pour l'immobilier et 10.000 euros HT pour le mobilier auxquels s'ajoutent les frais d'acquisition de 7.600 euros.
Le bien est financé par emprunt sur 20 ans. Le couple récupère la TVA qui s'élève à 39.200 euros. Il perçoit un loyer annuel de 7.000 euros (revalorisé à 1 %/an). Les charges annuelles s'établissent à 980 euros et la taxe foncière à 583 euros.
Jean-François Hetzel, éditeur du logiciel TopInvest, confronte les deux dispositifs sur une durée de 30 ans :
Pour comparer les deux dispositifs, il faut mettre en parallèle l'effort d'épargne, les revenus nets perçus et la fiscalité. Même si le LMNP avec amortissement demande à l'investisseur pendant la durée du crédit un effort d'épargne plus important, il représente le meilleur complément de revenus pour une retraite car les revenus locatifs ne sont pas imposés sur cette période, alors qu'en LMNP Bouvard, ces revenus sont à terme fiscalisés. Sur 30 ans, le gain net est de 92.028 euros en LMNP Censi-Bouvard et 101.798 euros en LMNP amortissable.
LMNP Censi-Bouvard
Pendant 9 années, l'impôt dû est réduit de 2.415 euros par an, soit 21.735 euros en tout[(190.000 + 7.600) x 11 %].
Les revenus locatifs ne sont généralement pas fiscalisés pendant la durée du prêt. Mais, ensuite, faute d'amortissement sur l'immeuble, l'effet pervers du Censi-Bouvard est notable puisque les revenus sont fiscalisés, ce qui vient alourdir l'impôt à payer. L'économie d'impôt en début d'investissement est donc progressivement reprise par la fiscalisation des revenus locatifs. Sur 30 ans, l'investisseur n'aura réalisé aucune économie d'impôt et paiera même au total 9.710 euros d'impôt supplémentaire.
LMNP Amortissable
Pendant la phase d'épargne - les 20 premières années - un effort d'épargne plus important est nécessaire pour faire face à l'emprunt et aux charges supérieurs aux recettes.
En LMNP, le déficit n'est pas imputable sur le revenu global mais il est reportable sur les bénéfices des dix années suivantes. Pendant cette période, la réserve d'amortissements s'élève à 132.965 euros. S'ensuit une phase de rendement - à partir de 2032 - pendant laquelle l'emprunt étant remboursé et les charges étant inférieures aux recettes, ce sont les amortissements différés qui vont permettre de déclarer un résultat fiscal nul. Durant ces dix ans, l'investisseur percevra 62.103 euros de revenus exonérés d'impôts.
L'immeuble est amorti sur 25 ans et les meubles sur 7 ans. Ainsi, pendant près de 10 ans, en raison des charges, les amortissements ne pouvant créer un déficit, ne sont pas déduits et sont donc différés. A partir de 2022, une part de l'amortissement commence à être déduite et une part reste différée. Ce n'est qu'en 2038, 25 ans après l'acquisition, que le stock des amortissements différés est repris progressivement.