Après avoir été adopté par les députés en octobre dernier, puis par les sénateurs en décembre 2011, le projet de texte renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs qui doit être examiné en seconde lecture par l'Assemblée nationale se penche sur les opérations immobilières, notamment le mandat exclusif (lire l'encadré).
Etat des lieux.
Le projet de texte modifie la loi du 6 juillet 1989 traitant des rapports entre le locataire et le bailleur et consolide les droits des locataires. En matière d'état des lieux, il prévoit que lors de la remise et de la restitution des clés, il doit être signé par les parties ou un tiers mandaté. Le document dont les mentions seront fixées par décret est à remettre en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Les frais de constitution de dossiers sont à partager entre le bailleur et le locataire, sachant que le montant des frais pour ce dernier ne peut être supérieur à un mois de loyer.
Dépôt de garantie.
Concernant le dépôt de garantie représentant un mois de loyer maximum en location nue, il doit être restitué dans un délai de deux mois après la remise des clés par le locataire. En cas de non-restitution, son montant est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer pour chaque période mensuelle commencée en retard. Les sénateurs prévoient qu'en cas de retenue au-delà de 150 euros du dépôt de garantie pour réaliser des travaux incombant au locataire, le propriétaire présente une facture acquittée émanant d'un professionnel. Si le bailleur fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, le dépôt de garantie est intégralement restitué au locataire.
Pour les biens situés en zones tendues, le délai de préavis des locataires, aujourd'hui de trois mois, est abaissé, les députés le rapportant à deux mois et les sénateurs à un mois. Enfin, des mesures sont prises pour sanctionner le défaut de régularisation des charges locatives.
Colocation.
Les sénateurs ajoutent qu'il ne peut être demandé à la caution des conditions autres que celle liées à sa solvabilité. En cas de colocation et d'engagement solidaire au paiement des loyers par chaque locataire, les règles applicables à la caution solidaire sont assouplies. En effet, le congé régulièrement délivré par un colocataire met fin à la solidarité le concernant sous réserve qu'un nouveau locataire prenne sa place.
Surface habitable.
Le projet de loi se penche sur les conséquences de l'inexactitude ou de l'absence de la surface habitable sur le contrat de location. Ainsi, lorsque la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans le contrat de location, elle est ajustée à la demande du locataire. L'action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois à compter de la prise d'effet du contrat de location.
Locations meublées.
Certaines de ces mesures comme l'établissement de l'état des lieux sont étendues aux locations meublées avec quelques spécificités. Les sénateurs prévoient que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer et retiennent des délais d'action en diminution de loyer de six mois, contre deux mois pour les députés. En cas d'intervention d'un tiers lors de l'établissement de l'état des lieux, les honoraires ne seront laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Les dispositions sur la surface habitable et les locations meublées entrent en vigueur pour les contrats de location conclus après la promulgation du texte.
Encadrement des loyers.
Les sénateurs souhaitent encadrer l'évolution des loyers, notamment à la relocation dans les zones tendues. Ainsi, le loyer d'une première location ou d'un logement vacant est fixé par référence aux loyers habituels constatés dans le voisinage. A défaut, le locataire peut le contester sans remise en cause de la validité du contrat. De plus, lors d'une situation anormale de marché locatif, un décret peut fixer un montant maximum d'évolution des loyers.