Barclays Capital pourrait enfin se débarrasser du sparadrap qui lui colle aux doigts depuis 2007. Selon le Financial Times, la banque serait en passe de vendre un portefeuille de 26.000 biens immobiliers allemands. En décembre, le journal assurait que des fonds, dont Blackstone, étaient intéressés, mais aussi des professionnels du secteur comme Deutsche Wohnen. La transaction sera regardée de près alors que nombre de titrisations adossées à des prêts immobiliers commerciaux (CMBS) sont confrontées au refinancement de leurs prêts sous-jacents.
Initialement, Barclays Capital comptait titriser le prêt accordé en 2007 à la joint venture composée de RREEF et Prelios pour acquérir un portefeuille immobilier, mais elle a dû y renoncer lorsqu'a éclaté la crise. En 2010, la banque a ajouté aux clauses du contrat du prêt une option de rachat. Alors que les emprunteurs ont renoncé à réinjecter du capital dans leur investissement, Barclays a décidé de faire jouer cette option et s'est retrouvée propriétaire du portefeuille immobilier. Selon le FT, alors que le prêt initial était de 1,36 milliard d'euros, la banque pourrait obtenir de la vente des immeubles entre 900 millions d'euros et 1,2 milliard, soit une perte de 160 à 460 millions d'euros.
Si elle se concluait dans ces termes, la transaction pourrait se faire ressentir sur le marché de la titrisation. «Ce genre d'opérations est plutôt positif pour les investisseurs de tranches seniors de CMBS qui seraient les premiers à bénéficier des flux issus de la vente du portefeuille, mais négatif pour les détenteurs de parts juniors qui pourraient immédiatement enregistrer des pertes en principal», commente Henri de Mont-Serrat, analyste ABS & CDO chez Natixis.
Le niveau de perte anticipé, relativement faible, est aussi de bon augure pour le refinancement des prêts comparables alors que les prêts sous-jacents de nombre de CMBS doivent être refinancés. Il faut dire que les immeubles en question, comparables à des HLM, offrent généralement des taux de vacances faibles et stables. «Aujourd'hui, il existe un certain intérêt acheteur pour le marché des prêts reposant sur de l'immobilier multi-family allemand, moyennant toutefois certaines décotes, le collatéral étant moins cyclique que les autres biens d'immobilier commercial, il offre donc davantage de stabilité des cash-flows», souligne Henri de Mont-Serrat.