Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste voit l'opportunité dans chaque difficulté. » En citant Winston Churchill lors du grand rassemblement annuel d'Atisreal, Thierry Laroue-Pont, vice-président de la filiale de BNP Paribas, annonçait sans détour aux investisseurs en immobilier d'entreprise venus en nombre les défis qu'il leur faudra relever. La formule enlevée ne masquait pas un pessimisme avéré. Selon la société de conseil, après un millésime 2008 caractérisé par un volume d'investissement en France divisé par près de 2, passant de 30,7 à 15,6 milliards d'euros, l'année 2009 sera moins bonne encore, avec un premier semestre très difficile et des montants annuels compris entre 10 et 12 milliards d'euros.
L'atonie du marché devrait confiner les investisseurs les plus frileux. Si les prix des sous-jacents ont été revus à la baisse, et ce sur des actifs de qualité, il n'en reste pas moins que le risque demeure. « La forte dégradation du marché de bureau britannique conjugué au décrochage de la livre pourrait offrir de belles occasions pour les investisseurs en euros, résume François Trausch, président de GE Real Estate Europe de l'Ouest. Or, si les taux de rendement à la City atteignent aujourd'hui les 7 %, ce niveau pourrait s'éroder au regard de loyers qui devraient baisser en raison du reflux de l'industrie financière, principal occupant du centre de Londres... Si ce marché est selon moi le plus intéressant, il demeure le plus risqué. » Quant à l'Espagne, autre grand perdant de ce marasme financier, « difficile d'estimer si un plus bas a été atteint, poursuit-il. Pour notre part, nous n'y investirons pas. Nous nous concentrons sur notre patrimoine, et plus particulièrement sur la location de nos actifs... Le marché ibérique est pour l'heure davantage un marché d''asset managers' que de transactions ». Le marché allemand des bureaux suscite également l'intérêt des investisseurs : « Mais qu'en est-il de sa véritable liquidité ? », questionne-t-il.
Un secteur figé
La circonspection est aussi de mise pour CBRE Investors, filiale de gestion d'investissement immobilier du groupe CB Richard Ellis, qui vient de lancer pour le compte de l'un de ses fonds, Strategic Partners Europe Fund III, deux opérations de bureau, dont l'une - fait exceptionnel - en blanc (sans locataires). « Néanmoins, aucun investissement n'est programmé jusqu'à la fin de ce premier semestre, indique Christine Sonnier, codirecteur de fonds. Habituellement, nos programmes d'investissement sont définis six à huit mois à l'avance. Or, l'incertitude sur le marché est telle qu'il n'a même pas été décidé de ce qui pourrait être arbitré au second semestre. » Selon elle, personne ne peut prédire l'arrivée massive de produits sur le marché : « Il existe une multitude de propriétaires, c'est ce qui rend toute anticipation difficile. » Par défaut, un scénario est déjà balayé d'un revers de main : « Certains attendent des ventes forcées de la part des fonds ouverts allemands. Or, réglementairement, il leur est impossible de céder des actifs à un prix inférieur à leur valeur d'expertise. »
Un contexte aussi peu porteur n'empêche nullement les plus optimistes de se frotter les mains. « Une porte a été entrouverte sur les plus belles occasions qui soient depuis 25 ans. A Paris, elle devrait être grande ouverte à partir de septembre », se réjouit Benoît du Passage, président-directeur général de Jones Lang LaSalle. A cela deux raisons : un bas de cycle du marché qui entraîne une baisse vertigineuse des prix et une correction sur l'ensemble du secteur. « C'est la première fois que tous les marchés plongent au même moment, rappelle-t-il. Traditionnellement, les crises sont toujours parties des Etats-Unis, se propageaient au Royaume-Uni pour toucher, dans une moindre mesure, l'Europe continentale. » Autre élément réjouissant selon lui, la possibilité d'acquérir des produits de qualité.
En ligne avec ces prévisions, le britannique Benson Elliot Capital vient de clôturer un véhicule dédié de 510 millions d'euros, dépassant l'objectif initial de 500 millions. Warburg Henderson, joint-venture entre MMWarburg & Co et Henderson Global Investors, « dispose d'une enveloppe de 100 millions d'euros à injecter dans le marché français à partir du second semestre », explique Christopher Linney, directeur des investissements immobiliers d'Henderson France. « C'est le moment de constituer des portefeuilles de long terme. Nous nous focalisons désormais sur des actifs de bureaux de premier ordre situés dans le QCA (quartier central des affaires) de Paris, des actifs commerciaux et éventuellement des actifs sécurisés où nous pouvons apporter de la valeur à travers une gestion dynamique », précise le dirigeant, qui estime que les occasions pourraient venir de promoteurs violemment touchés par la crise et parfois prêts à abaisser leur marge. Mais aussi d'acteurs à la recherche de fonds propres et contraints de céder leurs actifs.
D'ailleurs, la tendance est déjà en route. « Il est certain que des opérateurs très endettés se trouvent confrontés à la problématique de dépassement de leur 'loan to value' (ratio d'endettement). Afin d'éviter de casser leur 'covenant' (clause de sauvegarde du prêt) à la suite de la dégradation de la valeur de leur actif immobilier, on voit apparaître en France, en Allemagne mais également et surtout en Angleterre, des ventes préventives, observe Jean Lavieille, CIO (chief investment officer) d'AEW Europe. La décote est importante, de l'ordre de 10 % à 25 %. Mais la difficulté à appréhender le juste prix, pour éviter que les expertises à fin 2009 ne révèlent une nouvelle perte, persiste. »
Avant d'opérer, une grande partie des investisseurs qui se rapprochent de DTZ attendent « la publication des comptes des banques, qui indiquera si ces dernières inciteront leurs clients à céder manu militari leurs actifs », relève François Dupuis, directeur adjoint du département investissement de DTZ France. Selon l'expert, les banques pourraient être une poche d'opportunités à plus long terme. Les banquiers, grands propriétaires fonciers, pourquoi pas ? « Mais avec une différence notable par rapport aux années 90, ajoute-t-il. Ces établissements qui récupéreront la propriété des biens sous-jacents préféreront les faire gérer par des acteurs spécialisés (travaux, recherche de locataires...) et les céder quand le marché aura retrouvé des couleurs. » Il faudra donc attendre encore un peu. « Quant à ceux qui ne souhaiteront pas aller jusqu'à la récupération des immeubles auprès de leurs débiteurs, on pourrait les voir céder leurs créances », anticipe-t-il.
Les banques et l'Etat
Fin 2007 déjà, GE Real Estate s'était positionné sur le rachat de dettes immobilières performantes. « Les prêts étaient structurés mais non encore titrisés et portaient sur des actifs de qualité situés dans différents pays européens », décrit François Trausch. Les banques désireuses d'externaliser ces actifs de leurs bilans les ont cédés moyennant une décote substantielle, de l'ordre de 15 % à 20 %. Et il se pourrait que les établissements bancaires français, jusque-là moins acculés à l'assainissement de leur bilan, doivent cette année procéder à quelques cessions de prêts. « Le tout est de déterminer quelle sera la bonne décote dans un marché qui a perdu ses repères », lance-t-il. Si la filiale immobilière du géant américain indique se recentrer sur le maintien du patrimoine existant, son grand projet cette année sera de construire une activité d'investissements pour compte de tiers, opérationnelle en 2010. « Nous bénéficions d'une présence dans un grand nombre de pays européens, indique-t-il. En France et en Italie, nous sommes une société de gestion et pouvons piloter des OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), et leur équivalent transalpin, pour les investisseurs locaux. » D'autres acteurs du secteur comme Allianz et Generali ont indiqué réfléchir à cette stratégie. Et puis chez nous, signe des temps, la solution pourrait venir aussi... de l'Etat, engagé dans un vaste programme de cession, « mais davantage en qualité de locataire, ce qui permettrait de remplir les immeubles vacants, les actifs vendus nécessitant de trop lourdes rénovations », estime Christine Sonnier.