L'investissement socialement responsable (ISR) à tous les étages ? Après les classes d'actifs traditionnelles comme les actions, les obligations et le monétaire, voire le capital-investissement..., l'immobilier est également gagné par la tendance. Les initiatives vont bon train. En février dernier, le groupe UFG mettait en place le tout premier OPCI (1) ISR, Perial lançait en août la première SCPI (2) à vocation durable, tandis que la foncière Frey créait l'événement en livrant cet été un centre commercial à haute performance environnementale.
« Il s'agit de s'inscrire dans une logique de risque/rendement », indique Gilles Bouteloup, responsable développement durable d'Axa Reim. Car pour les intervenants du secteur, performance financière des actifs et performance environnementale sont étroitement liées. Le surcoût à l'achat ou dans les dépenses réalisées en cours de vie de l'immeuble leur paraît pleinement justifié : outre la diminution des charges, rendre son parc immobilier « socialement responsable » est la garantie d'un taux de remplissage amélioré et, par conséquent, de loyers supérieurs.
Une approche multicritère
La démarche ISR répond également à une obligation réglementaire, le Grenelle de l'environnement en tête, mais aussi aux attentes des investisseurs. « Les fonds de pension sont particulièrement attentifs aux normes environnementales, poursuit Gilles Bouteloup. Du coup, on voit apparaître un marché à deux vitesses avec d'un côté des immeubles non performants et obsolètes et, de l'autre, des actifs répondant aux normes HQE (haute qualité environnementale) ». Pour autant, ne retenir au sein d'un fonds d'investissement que les seuls immeubles estampillés HQE n'apparaît pas comme la stratégie adoptée par la majorité des acteurs, « en raison d'un gisement trop étroit et du risque de surpayer ce type d'actifs », explique Gilles Bouteloup.
Le groupe UFG qui a créé l'OPCI ISR, UFG Immo SR, pour l'heure en cours de levée de fonds, a opté pour une démarche plus globale en intégrant, au sein d'une matrice d'évaluation développée conjointement avec la banque Sarasin, un filtre multicritère. L'enjeu environnemental qui pèse pour 50 % de la note jauge, entre autres, la contribution de l'immeuble à un meilleur respect de l'environnement. Le critère social (25 %) va quant à lui évaluer le bien-être des occupants, et l'aspect sociétal (25 %) estime le lien de l'actif avec une politique de solidarité économique et sociale. « Nous avons souhaité ne pas nous cantonner à estampiller les immeubles HQE », souligne Marc Bertrand, directeur général de UFG REM (Real Estate Managers). Et de souligner qu'en matière d'immobilier, opter pour une gestion ISR consiste soit à s'orienter vers des actifs neufs loués, qui répondent aux normes actuelles, soit à aller vers le parc existant.
Se préoccuper du parc existant
« Cependant, la diversité des normes rend la sélection des biens neufs difficile. Par ailleurs, il s'agit pour nous d'avoir une approche multicritère et pas seulement limitée à l'aspect environnemental, explique Marc Bertrand. Enfin, se préoccuper du parc existant s'inscrit dans une démarche contributive, qui a donc du sens tant du point de vue ISR que de la seule performance. » Néanmoins, le travail de remise à niveau du propre patrimoine immobilier d'UFG ne fait pas l'objet d'une démarche systématique. « Nous ne connaissons pas encore la norme du Plan Bâtiment du Grenelle de l'environnement et attendons d'en savoir davantage », justifie Marc Bertrand.
Nicolas Simon, directeur général adjoint de CAAM Re, admet également la difficulté d'aller au-delà de la réglementation actuelle et que, en conséquence, « nous arbitrons les immeubles les moins performants à la faveur d'actifs neufs, répondant plus facilement à nos critères, et dont la taille unitaire est plus importante ». Des immeubles cédés, entre autres, à des particuliers davantage intéressés par la rentabilité immédiate de l'immeuble qu'à ses normes ISR. Du reste, CAAM Re développe également ses propres immeubles HQE, des actifs qui intégreront par exemple sa SCPI Edissimo ou encore l'OPCI France Régions Dynamique. Si le dernier OPCI d'UFG sera investi en bureaux, en résidentiel (logements sociaux...), en immobilier de services (résidence étudiants, santé...) et en actifs financiers (10 %), pour CAAM Re, « un label ISR constitue une qualité supplémentaire. Il ne se substitue pas à la stratégie d'investissement (allocation sectorielle et géographique, profil rendement/risque, 'market timing'...) », argumente Nicolas Simon. Pas de mélange des genres donc pour ce gestionnaire qui envisage une démarche ISR à l'égard de ses fonds et étudie un processus de sélection des biens qui, outre les aspects environnementaux, prendrait là aussi en compte la dimension sociale (accès handicapés...) des actifs.
(1) organisme de placement collectif en immobilier
(2) société civile de placement immobilier