Le premier semestre 2007 ne semble pas avoir réservé de surprises aux professionnels de l’immobilier. Attentisme des acquéreurs lié aux échéances électorales, remontée des taux d’intérêt et hausse modérée des prix avaient en effet été prévus. Tour à tour, les acteurs dressent leur bilan du premier semestre. La hausse des prix des logements perdure mais les chiffres confirment la décélération. Le Bipe, qui avait annoncé une chute des prix de 2 % cette année, anticipe désormais une hausse de 3 %, reportant la baisse en 2009. Dans le neuf comme dans l’ancien, les pronostics portent sur une croissance d’environ 4 %, voire 5 %, en 2007.
Prix toujours en hausse dans le neuf… Selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), les prix dans le neuf évoluent en moyenne de +6,7 % sur un an au premier trimestre 2007, contre 11,4 % un an plus tôt, soit 3.160 euros /m2. « Si la politique en offre de foncier se libère, les prix devraient se stabiliser », estime Rémi Lemay, responsable communication financière et externe d’Icade. Certaines villes enregistrent encore une variation annuelle à deux chiffres des prix des appartements, telles que Strasbourg à 2.980 euros/m2 (+19 %), Marseille à 3.665 euros/m2 (+16 %) ou encore l’aire urbaine de Toulouse à 3.150 euros/m2 (+12 %) et celle de Lyon à 3.220 euros/m2 (+10 %). La hausse est plus tempérée à Toulouse Ville à 3.300 euros/m2 (+5 %) et dans la communauté urbaine de Lille à 2.960 euros/m2 (+2 %).
… et dans l’ancien. Dans l’ancien, l’indice provisoire Notaires/Insee constate une hausse de 0,5 % au premier trimestre 2007 par rapport au trimestre précédent, ce qui porte la hausse sur les douze derniers mois à 8,1 %. Cette évolution trimestrielle représente +2 % en Ile-de-France (lire indicateurs immobiliers) et -0,2 % en province.
Les agents immobiliers se sont prononcés sur les prix au deuxième trimestre et montrent un rebondissement. Ainsi, la Fnaim indique une hausse de 2 % après avoir enregistré une quasi-stabilité au premier trimestre (+0,5 %). En base annuelle, les prix ont ainsi progressé de 5,5 % au deuxième trimestre, contre 9,2 % un an auparavant. Là encore, les évolutions varient d’une ville à l’autre (voir graphique).
La hausse modérée, tant dans le neuf que dans l’ancien, associée à la remontée des taux de crédit, ne permet pas d’améliorer la solvabilité des ménages (lire l'avis d’expert).
Repli des ventes dans le neuf en 2007. Au niveau de l’activité, les ventes de logements neufs ont été dynamiques au premier trimestre 2007, en hausse de 13,2 % comparé au quatrième trimestre 2006, pour atteindre 37.000 transactions. « Ce volume de ventes n’a plus été atteint depuis 1990. Ce résultat s’explique par un volume de mises en vente important fin 2006, qui a engendré un haut niveau de ventes en début 2007 », analyse Jean-François Gabilla, président de la FPC. Ce dernier table néanmoins sur une diminution de l’activité passant de 126.000 ventes en 2006 à 120.000 en 2007.
En début d’année, les autorisations de construire, au nombre de 45.169, sont en baisse de 4,6 % par rapport au premier trimestre 2006, en raison principalement du recul en Ile-de-France. « Pour augmenter le nombre de logements, il faut une volonté politique forte des maires pour accroître l’offre de terrains constructibles, considère Jean-François Gabilla. L’intervention des investisseurs et des promoteurs privés dans le domaine social devrait être envisagée afin d’accélérer la production et diversifier les financements. » Les autorisations restent toutefois supérieures au nombre de ventes.
L’offre commerciale gonfle. Quant aux mises en chantier, elles ont chuté entre fin 2006 et début 2007
(-12,3 %). Selon Mathilde Lemoine de HSBC France (lire l'avis d'expert), « il y a eu un problème d'ajustement entre la demande qui reste vigoureuse et la forte construction en 2006. Les mises en chantier devraient désormais se stabiliser. Et ce d'autant qu'en prenant en compte la production de 2006, il existe un déficit de 414.000 logements selon nos calculs ».
L’offre commerciale (logements achevés, en cours de construction ou en projet) gonfle, progressant de 47,2 % sur an. Cela n’inquiète pas les professionnels puisque sur les 71.000 logements collectifs en offre commerciale, seuls 1.500 sont achevés et prêts à être livrés. « C’est cet indicateur qu’il faut surveiller, commente Jean-François Gabilla. Actuellement, il n’est pas dangereux puisque le stock livrable représente 1,2 % du total des ventes réalisées l’année passée. Tant que l’offre commerciale ne dépasse pas 12 mois, la situation reste saine. »
Une baisse des investisseurs. La diminution du nombre de ventes résulte aussi du recul du nombre d’investisseurs. « Ces derniers devraient représenter 50 % des acheteurs, contre 53 % en 2006. L’impact du Borloo et du Robien recentré doit rendre l’investissement locatif moins attractif dans les zones B2 et C. L’offre de produits investisseur s’est donc réduite », poursuit Jean- François Gabilla. Même constat dans l’ancien. Le réseau Century 21 remarque une baisse de 2,65 % de la part de l’investissement qui représente 13,60 % des acquisitions.
Stabilité de l’activité prévue dans l’ancien. Dans le neuf et l’ancien, l’activité a été perturbée par les échéances électorales. De nombreux professionnels constatent un léger attentisme des acquéreurs au deuxième trimestre 2007. Century 21 fait état d’un recul de l’activité de 5 % par rapport au second semestre 2006. « En 2007, le nombre de transactions demeurera stable par rapport à 2006 sous l’effet d’un rattrapage sur les quatre derniers mois de l’année », prédit le réseau. Les agences Orpi visent même une hausse de leur activité cette année. Avec l’annonce du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt lors de l’acquisition de la résidence principale, les agents immobiliers, comme les bureaux de vente dans le neuf, ont constaté une hausse de fréquentation de clients.
Hausse des délais de ventes. Par ailleurs, il faut désormais plus de temps pour vendre un logement. Le délai d’écoulement dans le neuf dépasse les sept mois alors qu’il s’élevait à cinq mois un an plus tôt. Même tendance observée dans l’ancien. Ainsi, le réseau Orpi constate un allongement du délai de vente d’un mois par rapport à l’année dernière, pour s’établir à 3 mois et demi.
« Les vendeurs demandent un prix supérieur au prix du marché, remarque Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. La sanction immédiate porte sur l’augmentation de la durée de vente. Ils doivent revenir à la réalité du marché. Pour autant, ce ne sont pas les prémices d’un retournement du marché, la demande restant élevée. » t
Pélagie Terly