Depuis le 1er janvier 2009 et jusqu'à fin 2012, l'investissement dans des résidences services en location meublée non professionnelle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans à un exploitant. Une instruction précise cette mesure (1).
Moins de contraintes.
A l'inverse du dispositif Scellier, le régime dit Bouvard n'est pas contraint par un zonage géographique, ni par des conditions de loyers et de ressources, ni par le respect de performances énergétiques. De plus, sur une même année, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt sans excéder 300.000 euros. Cependant, l'acquisition ne peut être réalisée que par une personne physique en direct et non par le biais d'une société. « Plusieurs investisseurs peuvent acquérir des biens en indivision mais la limite de 300.000 euros est répartie entre eux », relève Régis Pujol, notaire à Nice.
Traitement fiscal.
Le taux de la réduction d'impôt est établi à 25 % pour l'acquisition d'un logement en 2009 et 2010 et à 20 % en 2011 et 2012. La fraction de l'avantage fiscal non imputée au titre d'une année peut être reportée et imputée sur l'impôt sur le revenu des années suivantes jusqu'à six ans inclus. « Contrairement au dispositif Scellier pour lequel l'instruction a précisé que le report de la réduction d'impôt est accordé si le logement reste loué. Cette condition ne figure pas dans l'instruction pour le dispositif Bouvard », souligne Jean-Louis Le Boulc'h, avocat au cabinet Agik'a.
La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient, soit le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition. « L'instruction précise que si les frais d'acquisition sont passés en charges, ils ne sont pas pris en compte dans la réduction d'impôt, ce qui justifie l'option pour l'inscription en compte d'immobilisation », remarque l'avocat.
Par ailleurs, les produits de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour autant, la déduction des amortissements du bien ouvrant droit à réduction d'impôt n'est admise qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix supérieur à 300.000 euros (L'Agefi Actifs n°410, p. 4).
Logements neufs et en Vefa...
Ouvrent droit à la réduction d'impôt les logements acquis en état futur d'achèvement (Vefa) sans aucune condition de délai d'achèvement et les logements neufs. L'administration admet comme neufs les biens mis en location en 2009 et 2010 à condition que leur acquisition intervienne dans les douze mois suivant la conclusion du bail.
... ou d'au moins quinze ans réhabilité.
L'opération peut aussi porter sur un bien achevé depuis quinze ans et faisant ou ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation. Deux cas de figure se présentent.
Soit le bien est vendu une fois les travaux achevés. Aucun délai n'est demandé entre l'achèvement de la réhabilitation et la date d'acquisition mais les travaux doivent avoir été réalisés en vue de la vente. Ainsi, l'instruction précise que les travaux qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration de travaux à compter du 1er janvier 2008 seront réputés réalisés dans cet objectif. De plus, l'administration accepte que le logement réhabilité soit loué ou utilisé par le vendeur entre la date d'achèvement des travaux et celle de son acquisition sans excéder douze mois.
Soit le bien est en cours de réhabilitation, laquelle est réalisée par le vendeur ou par l'acquéreur, sans aucun délai d'achèvement des travaux. L'administration autorise également que le bien en cours de réhabilitation puisse être utilisé ou loué par l'acquéreur entre la date d'acquisition et celle du début des travaux sans dépasser douze mois. Et même pendant la durée des travaux, le bien peut être loué.
Travaux.
Les travaux éligibles sont ceux prévus dans le cadre du dispositif Robien réhabilité. Cependant, contrairement à ce dernier régime, le dispositif Bouvard n'impose pas de conditions relatives à l'état initial du logement, et donc concernant les caractéristiques de décence. Ainsi, pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, les travaux peuvent porter sur un seul des critères de performance. Néanmoins, à leur achèvement, le logement doit satisfaire à l'ensemble des performances techniques fixées par arrêté ministériel. Un contrôleur technique attestera du respect de ces conditions.
Enfin, l'instruction indique aussi la liste des établissements concernés par la réduction d'impôt qui fera l'objet d'un prochain article.
(1) Art. 199 sexvicies du CGI et BOI 5 B-2-17 du 13 janvier 2010.