Cinq mois après sa création, le dispositif Scellier vient d'être commenté par l'administration (1). Outil de relance de la commercialisation de biens neufs, le nouveau régime reprend pour l'essentiel les dispositions applicables au Robien.
Application de la réduction d'impôt.
Issu de la loi de Finances rectificative pour 2008, le dispositif Scellier est une réduction d'impôt accordée à l'occasion d'un investissement locatif réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (2). Cet avantage fiscal n'est pas applicable lorsque que le logement acquis a fait l'objet d'une promesse d'achat ou d'une promesse synallagmatique avant le 1er janvier 2009. En revanche, l'instruction précise qu'ouvrent droit à la réduction d'impôt les acquisitions en état futur d'achèvement ayant donné lieu à des contrats de réservation avant le 1er janvier 2009 et les acquisitions ayant fait l'objet d'une promesse unilatérale de vente avant cette date. Le taux de la réduction d'impôt Scellier est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux opérés en 2011 et 2012 (3).
Secteur intermédiaire.
Lorsque la location du logement est consentie dans le secteur intermédiaire pendant toute la période d'engagement initiale de location de neuf ans et que ce bien reste loué dans les mêmes conditions après cette période, le contribuable bénéficie d'avantages fiscaux complémentaires. Ces derniers prennent la forme d'une déduction spécifique sur les revenus fonciers au taux de 30 %, à l'instar du Borloo, et d'un complément de réduction d'impôt au taux de 2 % par an lors de la prorogation d'une ou de deux périodes triennales après les neufs ans initiaux. Le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale pendant neuf ans en respectant des conditions de loyers similaires au Robien et au Borloo et, en secteur intermédiaire, des conditions de ressources du locataire identiques au Borloo.
Microfoncier.
Contrairement au dispositif Robien, le régime microfoncier, qui s'applique lorsque le revenu brut foncier ne dépasse pas 15.000 euros en permettant un abattement de 30 % sur les loyers, est applicable au Scellier. Cependant, ce régime exclut les déductions spécifiques dans le secteur intermédiaire et en zone de revitalisation rurale.
Limites de la réduction d'impôt.
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient global du logement pour sa fraction inférieure à 300.000 euros. L'avantage fiscal est réparti sur neuf années à raison d'un neuvième de son montant par an. Si, au titre d'une année, la fraction de la réduction d'impôt excède l'impôt dû, le solde de cet avantage fiscal peut être reporté et par conséquent imputé sur l'impôt sur le revenu dû les années suivantes, jusqu'à la sixième année incluse. L'administration précise que« les fractions reportées s'imputent en priorité, en retenant d'abord les plus anciennes ».
De plus, le contribuable qui s'entend du foyer fiscal ne peut bénéficier de la réduction d'impôt que pour l'acquisition d'un seul logement par an. Toutefois, lors d'une acquisition de deux logements, l'un en 2010 et l'autre en 2011, tous deux achevés en 2012, le contribuable bénéficiera des deux réductions d'impôt en 2012.
Bénéficiaires.
Alors que les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif Robien dès lors que les revenus tirés de la location du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers, ce cas de figure n'est pas admis dans le cadre du dispositif Scellier. « L'absence de cette mesure de tolérance pour le Scellier engendre une distinction de traitement entre résident et non-résident fiscal tel qu'un ressortissant de l'Union européenne, ce qui a un caractère discriminatoire », estime Jean-Louis Le Boulc'h, avocat fiscaliste du cabinet Agik'a. De plus, un associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) autre qu'une SCPI ne pourra bénéficier de la réduction d'impôt que dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans la société. Par ailleurs, dans la situation de deux acquisitions de logements par une société non soumise à l'IS comprenant plusieurs associés, chacun d'entre eux ne pourra bénéficier de la réduction d'impôt que sur un seul et même bien et en proportion de leurs droits.
Ecoconditionnalité.
La loi prévoit l'obligation du contribuable de justifier du respect de la réglementation thermique en vigueur selon des modalités définies au plus tard le 1er janvier 2010 par décret. Cette disposition prêtait à confusion. D'une part, l'instruction indique que cette écoconditionnalité ne concerne que les logements qui font l'objet d'une demande de permis de construire après la publication du décret. A défaut de justification, la réduction d'impôt fera l'objet d'une remise en cause. D'autre part, l'administration précise que la réglementation thermique (RT) en vigueur s'entend de celle applicable à la date du dépôt de demande de permis de construire. Par conséquent, les logements soumis à la RT 2000, laquelle s'applique aux demandes de permis déposées entre le 2 juin 2001 et le 31 août 2006, ouvre droit à la réduction d'impôt Scellier, tout comme ceux soumis à la RT 2005. En pratique, l'obligation de justification ne sera pas demandée pour les logements sous RT 2000, ces derniers ayant nécessairement déposé leur permis antérieurement à la publication du décret.
Qualité du logement.
Les immeubles ouvrant droit à la réduction d'impôt doivent être situés dans des communes listées dans l'arrêté du 30 décembre 2008 pour les investissements réalisés entre le 1er janvier et le 3 mai 2009 et dans l'arrêté du 29 avril 2009 pour les acquisitions à compter du 4 mai 2009. La zone C est exclue du dispositif.
Par ailleurs, un assouplissement est apporté quant à la qualité de logement neuf. En principe, il doit s'agir d'une construction achevée, qui n'a jamais été habitée, ni utilisée sous quelque forme que ce soit. La première location des ces logements neufs ne doit pas avoir pris effet avant la date de l'investissement. « L'instruction vient tempérer cette définition en autorisant l'application de la réduction d'impôt pour les logements neufs qui ont été mis en location en 2009 par les sociétés de construction-vente sous réserve que l'investissement ait lieu dans les douze mois suivant la date du premier bail »,relève Delphine Allart, avocate.
(1) BOI5B-17-09 du 15 mai 2009.
(2) Article 199 septvicies du Code général des impôts.
(3) La loi de Développement économique des outre-mers en attente de promulgation majore le taux de la réduction d'impôt du dispositif Scellier pour un investissement en outre-mer.