Les investisseurs (foncières, assureurs, fonds d'investissement..., NDLR) ne pourront plus se désintéresser des performances environnementales de l'immeuble et donc du comportement de leurs locataires », lançait Frédéric Nouel, associé du cabinet Gide Loyrette Nouel, lors de la table ronde organisée par l'Association française des investisseurs institutionnels (Af2i) consacrée au Grenelle de l'environnement. « Fini le temps où le bailleur remettait les clés à son locataire sans se soucier du bâtiment », surenchérissait lors de cette même réunion Philippe Pelletier, avocat de son état et président du comité stratégique du Plan bâtiment du Grenelle de l'environnement.
Ces prédictions, nous les devons en effet au Grenelle de l'environnement qui prévoit que tous les bâtiments, neufs comme déjà existants, devront atteindre un objectif de réduction d'au moins 38 % de leur consommation énergétique d'ici à 2020.
Contrat d'un genre nouveau
C'est pourquoi les baux verts font leur arrivée en France. Inspiré du « green lease » de pays anglo-saxons, ces contrats fixent les règles du jeu entre propriétaires et locataires, en précisant des objectifs de consommation d'eau, de chauffage, d'électricité... et insufflent de nouveaux comportements.
Serge Grzybowski, président d'Icade mais aussi pilote du groupe « Parc tertiaire privé » (bureaux, commerces, logistique, établissements de santé, hôtels) du Plan Bâtiment Grenelle, a présenté au comité stratégique de nouvelles propositions pour un « verdissement du bail commercial ». « Il ne s'agit pas de modifier la substance du bail commercial fixé par un décret de 1953, mais d'intégrer, en annexe, des clauses qui seraient obligatoires dans leur principe », commente-t-il. Les propositions faites le 27 octobre dernier, concernent, entre autres, une estimation de consommation énergétique de l'immeuble, une information totalement absente pour l'heure de tout bail. Le locataire en quête d'immeuble détiendrait ainsi une information déterminante pour faire son choix en toute connaissance de cause. « Le descriptif des équipements comme le chauffage, la climatisation, la gestion des déchets..., les objectifs d'amélioration des consommations en fonction de l'état, des caractéristiques de l'immeuble et de l'activité de l'utilisateur notamment pourraient faire partie de ces clauses, poursuit-il. A cela s'ajouteraient une obligation de suivi annuel, ainsi que des modalités de rencontres périodiques des parties afin de déterminer les éventuels ajustements. » Et pour obtenir le « verdissement » des baux, les étapes pourraient être franchies progressivement puisque Serge Grzybowski propose que ces annexes environnementales soient adjointes au bail dès le 1er janvier 2011 pour les nouveaux baux et au fil de l'eau, après cette date, lors des renouvellements des contrats de location en cours.
Les avocats d'affaires sont bien évidemment sur les rangs pour pousser ces baux d'un genre nouveau. Le cabinet Herbert Smith a importé en France le « green lease », en mettant notamment en ligne sur son site internet des modèles et exemples de clauses inspirés de la tradition anglo-saxonne. « Le bail vert formalise la relation entre propriétaires et locataires », résume Pierre Popesco, avocat associé, responsable du département immobilier. Des incitations financières pourraient être mises en place entre les parties pour atteindre l'objectif de performance environnementale, comme l'abaissement du loyer si le propriétaire ne donne pas les moyens à son locataire de l'atteindre. « On pourrait aussi imaginer une réserve d'investissement afin de recueillir les économies réalisées qui, abondées par le bailleur, pourvoirait aux travaux », illustre-t-il.
Les travaux de rénovation thermique, une charge financière importante qui pourrait être répartie entre propriétaire et locataire : « Lorsque des rénovations doivent être entreprises, la question est de déterminer qui paiera la facture », souligne Christophe Szostak, avocat chez Gide Loyrette Nouel. Or, à défaut d'accord spécifique des parties, la jurisprudence est favorable aux preneurs... « Si le bailleur souhaite répercuter tout ou partie de ce coût à son locataire, poursuit Hugues Moreau, avocat du même cabinet, le bail devra en prévoir précisément les modalités. Evidemment, l'intérêt pour l'occupant de participer aux frais de rénovation, et donc de bénéficier d'une réduction de sa facture énergétique, ne vaut que s'il prévoit de rester en place suffisamment longtemps. » Si, pour l'heure, le bail n'a pas d'impact direct sur l'expertise de l'immeuble, à terme, il représenterait un enjeu financier important « puisqu'il s'agit in fine de valoriser l'actif immobilier », estime Pierre Pospeco.