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Après avoir été créé en 2006 et lentement mis en place, le dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) vient d’être réadapté pour une diffusion plus large (1). Seuls environ 150.000 logements ont en effet été garantis sous l’ancien dispositif. D’une part, la première mouture n’avait pas conquis tous les assureurs qui lui reprochaient un manque de maîtrise dans la gestion, et d’autre part, le marché manquait de lisibilité puisque coexistaient deux dispositifs : l’assurance des loyers impayés et la GRL.

Taux d'effort inférieur à 50 %.
La révision du dispositif intervient alors que les bailleurs ont désormais le choix entre une caution solidaire et une assurance de loyers impayés, leur cumul étant interdit, sauf pour les étudiants ou apprentis. « Depuis la loi Boutin de mars 2009, le nombre de souscriptions à une assurance de loyers impayés, et notamment à la GRL, a progressé », constate Michel Badey, directeur du département des risques locatifs du courtier grossiste Solly Azar.
Dans ce cadre, le but de la GRL est de rendre assurables des locataires ne répondant pas aux critères habituels de solvabilité, et donc de leur permettre d'accéder à un logement dans le parc privé. La première version de la GRL consistait à n’assurer que des locataires dont le taux d’effort (rapport entre loyer et ressources) était compris entre 28 % et 50 %. Désormais, la GRL couvrira tous les locataires présentant un taux d’effort inférieur ou égal à 50 %, y compris ceux en situation précaire.



Un produit unique.
Un socle de garanties minimum a été élaboré, identique pour tous les assureurs qui signeront une nouvelle convention avec l'Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) et qui devront, dans ce cas uniquement, proposer la GRL (lire l'encadré). Des garanties optionnelles peuvent venir s’y ajouter. Ainsi, les assureurs signataires de la convention de partenariat distribueront la GRL auprès d’un public de particuliers et d’administrateurs de biens, ces derniers devant représenter au moins 80 % de leur portefeuille de contrats d’assurances, les 20 % restants pouvant être réalisés sous une assurance de loyers impayés classique. « L’objectif est d’atteindre 400.000 contrats et une dizaine de sociétés d’assurances signataires », indique Lucie Cahn, directrice générale de l’APAGL. Trois assureurs sont déjà sur le point de signer. Ils étaient neuf à avoir signé une convention sous l'ancien dispositif.
Encadré dans la précédente version, le tarif de la GRL est désormais libre avec un taux de référence de 2,18 % TTC indiqué dans le décret (2 % HT). « C'est le taux sur la base duquel les assurances bénéficieront de la compensation financière du fonds »,précise Michel Badey.

Compensation pour la sur-sinistralité.
En effet, Action Logement (anciennement 1 % Logement) et l'Etat apporteront une compensation financière aux assureurs en cas de sur-sinistralité, c'est-à-dire en cas d'impayés de la part de locataires dont le taux d'effort est compris entre 28 et 50 % et les précaires dont le taux d’effort est inférieur à 50 %. « Pour ces ménages, le traitement social des impayés ne change pas et sera géré par l'APAGL, précise Lucie Cahn.Sur les 150.000 GRL souscrites, le taux brut de sinistralité s’élève à 10 %. Toutefois, c’est une phase de rodage et on estime qu'il devrait baisser pour atteindre les 6 %. »
« Le nouveau dispositif apporte davantage de sécurité que le précédent, d’une part sur le plan financier, la compensation étant versée aux assureurs, et d’autre part concernant la gestion qui est confiée dans sa totalité aux assureurs, précise Hervé Limozin, responsable du développement commercial de Sacapp, assureur de risques immobiliers. Nous sommes désormais prêts à le distribuer alors que nous ne proposions pas le dispositif précédent. »

Sceptiques.
Etienne Ginot, président délégué de l'Union des syndicats de l’immobilier (Unis), ne croit pas en l’efficacité du dispositif GRL. « Il est plus compliqué à mettre en œuvre qu'il n'y paraît. Dans la pratique, le bailleur prend des mesures de prudence dans le choix de son locataire, indique-t-il. Penser qu'un locataire puisse mettre 50 % de ses revenus dans son loyer est démentiel. S'il faut aider les plus démunis à se loger, c'est la collectivité qui doit le faire par le biais des APL. En tout état de cause, nous attendons les contrats des assureurs qui détermineront tant la pérennité d’un tel système que son acceptation par les bailleurs. »
De même, l'Union nationale de la propriété immobilière considère dans un communiqué que la GRL reste inadaptée, et notamment son financement.« La seule solution est de demander au locataire de participer (…) et ainsi d'éviter de le déresponsabiliser », considère-t-elle. Il reste donc aux bailleurs et administrateurs de biens à jouer le jeu.

(1) Les décrets sont parus fin décembre.

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