Le coup d'envoi au mouvement de consolidation du secteur des foncières cotées est retombé comme un soufflé. Pourtant, de nombreux experts du secteur l'avaient prédit ; tous les ingrédients étaient réunis pour assister à un vaste ballet entre les acteurs. Les bonnes raisons étaient toutes trouvées.
« De part son statut de Siic (société d'investissement immobilier cotée, NDLR), une foncière cotée ne peut être détenue par un actionnaire majoritaire (ou un groupe d'actionnaires agissant de concert) à plus de 60 % du capital, explique Samuel-Henry Diesbach, analyste foncière chez Kepler. Du coup, on imaginait la sortie au capital de certains institutionnels afin de se mettre en conformité avec la loi. » Certes, certains actionnaires majoritaires ont dû rentrer dans les rangs mais les opérations se comptent pour l'heure sur les doigts d'une main, à l'image de Commerz Real qui a cédé 7 % du capital de CeGeReal afin de passer sous le seuil de détention des 60 % du tour de table. Autre exemple, Morgan Stanley qui, détenant 94,5 % de Compagnie La Lucette, l'a revendue à Icade, à bas prix. « Par ailleurs, on attendait les foncières espagnoles détentrices d'un tiers des foncières cotées françaises, rappelle Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Invest Securities. Compte tenu du violent contexte de crise du secteur ibérique, il était envisageable que ces dernières soient obligées de céder leurs participations. » Or, les banques n'ont pas joué la « purge », et des acteurs tels que Inmobiliara Colonial, qui a la main sur Société Foncière Lyonnaise (SFL), ou Metrovacesa sur Gecina, ont été recapitalisés. « A cela s'est ajouté un problème de valorisation, le cours de Bourse reflétant depuis deux ans une très forte décote de l'ANR (actif net réévalué, NDLR), souligne Alain Chaussard, vice-président et directeur général d'Affine. Or, certains dirigeants que l'aventure tentait ne sont pas parvenus à s'accorder sur des valeurs de rapprochement. »
Question de temps
Par ailleurs, et c'est une spécificité tricolore, les ventes forcées n'ont eu lieu ni sur les foncières, à la faveur notamment d'un niveau moyen d'endettement inférieur à leurs voisines européennes, ni même sur les actifs. « L'ajout de 'covenants' (clauses, NDLR) bancaires s'étant développé dans les contrats au cours de la dernière décennie, il subsiste encore un flou en France quant à la possibilité donnée aux créanciers d'exécuter ces clauses », poursuit Benoît Faure-Jarrosson. Autre explication : peu d'immeubles dans l'Hexagone sont détenus par des fonds ouverts, contrairement à la Grande-Bretagne ou encore à l'Allemagne, conférant aux foncières une certaine stabilité.
Si, a posteriori, il est aisé de comprendre l'inertie du secteur, beaucoup estiment qu'il ne s'agit plus que d'une question de temps. « Simplement parce que les créanciers de Metrovacesa ou de Colonial se sont retrouvés actionnaires par défaut. Ce qui n'est pas leur vocation... », lance Philippe Le Trung, en charge de la communication financière et des marchés de capitaux de La Foncière des Régions. Or, comme en Espagne, de nombreux terrains ayant vu leur valeur fléchir, ces actionnaires pourraient mettre tôt ou tard la pression sur leurs débiteurs. Par ailleurs, il existe toujours le pipeline de foncières dont le statut de Siic est suspendu jusqu'à remise en bon ordre. Siic de Paris, Docks Lyonnais, Foncière Masséna, Tesfran et MB Retail ont un an pour se mettre en conformité avec le seuil fatidique des 60 % et recherchent des solutions pour pérenniser leur statut fiscal.
Autre analyse de certains observateurs de ce marché, dans un environnement composé de petits acteurs, l'effet taille est aussi déterminant. « Le mariage de petites sociétés permet d'effacer la décote d'illiquidité et d'accéder, grâce à une taille boursière critique, à un panel bien plus large d'investisseurs », reconnaît Pierre Essig, directeur général de Züblin Immobilière France. Un sentiment corroboré par « l'effet accordéon » propre à ce secteur : si, en 1994, il existait 56 foncières cotées, elles n'étaient plus que 29 en 2001 pour atteindre le nombre de 46 Siic (la grande majorité des foncières ayant opté pour ce statut fiscal), « même si le secteur peut croître, on s'attend à un nouveau mouvement de contraction à court terme », avance Alain Chaussard. Et les spéculations ne manquent pas. « MRM, géré par CBRE, n'a pas sa propre équipe. Elle a sans doute vocation à être cédée », explique Benoît Faure-Jarrosson. Tout comme Paref (100 millions d'actif net réévalué), « dont le président âgé de plus 75 ans, prépare sa succession, ou encore Eurosic, dont le métier n'est plus stratégique dans le groupe BPCE, et ANF entre les mains d'Eurazeo, une holding d'investissement cotée dont la stratégie d'investissement est relativement courte ».
Nouvelle ère
De bonnes nouvelles s'il en est. Le marché de l'immobilier commercial étant un marché de remplacement, les entreprises changent de sites, sans qu'il y ait une réelle mise sur le marché d'actifs neufs. Les biens étant actuellement rares - une pénurie d'actifs est même annoncée dès 2012 -, une foncière pourrait être intéressée par le patrimoine d'une concurrente. « Nous sommes attentifs à la consolidation du secteur, concède Philippe Le Trung. D'autant qu'il nous faut régulièrement recharger nos portefeuilles : en moyenne sur dix ans de détention, nous cédons la moitié des actifs une fois revalorisés. »
L'investissement immobilier sera d'ailleurs l'un des grands défis que les foncières cotées devront relever. « Actuellement, la dette, même si elle est un peu plus abondante, reste plus courte (cinq à sept ans) que les engagements que nous prenons, rapporte Pierre Essig. Il existe pour les foncières un risque de transformation. Certaines d'entre elles pourraient connaître des problèmes de refinancement. Il nous faut donc autant que possible rechercher davantage de fonds propres. » Les grandes foncières ont déjà abaissé leur LTV (loan-to-value, rapport entre la dette et les actifs), Foncière des Régions passant de 60 % à 50 % et Gecina de 47 % à 45 %. « Dans le cadre de notre activité de foncière, nous avons réalisé des cessions d'actifs, et avons en outre renégocié notre dette », rappelle Christophe Clamageran, directeur général de Gecina, qui estime que « s'il y a peu de consolidation sur le secteur, c'est en raison du contrôle du niveau de la dette des grandes foncières ».
Pour croître dans un environnement de plus en plus compétitif, faute de biens en nombre suffisant et d'une concurrence plus forte avec notamment le retour des fonds d'investissement allemands et asiatiques en terres françaises, chacun développe sa stratégie. « Les actifs 'prime' sont trop chers, le rapport de force étant en faveur du vendeur, le développement de programmes immobiliers est sans doute une solution, évalue Christophe Clamageran. En revanche, les 'cash-flows' sont inexistants pendant les premières années. » Pour Philippe Le Trung, la croissance sera également organique. Afin de recharger les portefeuilles, le nerf de la guerre rime avec offensive marketing. « Nous entrons dans une nouvelle ère, prédit-il. Des capitaux abondants veulent être investis à long terme. Il nous faut les capter en proposant un rendement plus élevé, ce qui signifie, entre autres, d'être exposés à l'international. » Enfin, le développement durable avec l'avènement du fameux immobilier « vert » concentrera également toutes les énergies. Un vaste projet pour les acteurs détenteurs de patrimoines obsolètes. « Notre plus grand défi est celui de rénover le parc existant, de l'adapter aux évolutions démographiques et aux nouveaux comportements sociétaux », résume Pierre Essig.