La petite cinquantaine souriante, Frédéric Bôl, a écrit toute l'histoire de sa réussite. Aujourd'hui à la tête de Viveris Reim, le plus important gérant d'OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) de la place, avec plus de 1,5 milliard d'euros sous gestion, ce Marseillais d'origine est pourtant venu à l'immobilier un peu par hasard. Directeur général adjoint du groupe paritaire mutualiste Prémalliance AG2R et président de sa société de gestion Prado Epargne, il fonde en 2004, avec Michel Degiovanni, l'AF2I, l'Association française des investisseurs institutionnels, dont il assure la vice-présidence. L'homme est alors approché par l'Autorité des marchés financiers afin de participer aux travaux d'élaboration d'un nouvel outil d'investissement : l'OPCI, « le régime fiscal d'une foncière cotée, sans les contraintes de la cotation », compare-t-il, convaincu. Séduit par les atouts et les promesses de développement offerts par ce véhicule, Frédéric Bôl... change de métier. « Je n'ai qu'un regret, m'être lancé tardivement », confie-t-il. En 2007, cet entrepreneur dans l'âme monte sa structure de toute pièce, Viveris Reim. Installation des premiers bureaux dans sa ville natale, sur la mythique avenue du Prado, puis ouverture d'une adresse parisienne, avenue de l'Opéra à Paris, mais sans capital d'amorçage, sans collaborateurs et sans clients, Frédéric Bôl décide de rassembler au tour de table des signatures rassurantes : les Caisses d'Epargne Provence-Alpes-Corse (55 %) pour l'aspect financier, le groupe Matmut (5 %) pour l'esprit mutualiste et Constructa Asset Management (5 %) en résonance à sa ligne de métier dans l'immobilier. L'agrément obtenu, en novembre 2007, les recrutements peuvent démarrer. Très tôt, Frédérique Launay décide de le suivre. Responsable de la tenue des comptes au sein de Prado Epargne, la jeune femme titulaire d'une maîtrise de droit et dotée d'un DESS de finance rejoint les rangs de Viveris Reim avec une double casquette : celle de RCCI (responsable de la conformité et du contrôle interne) et de secrétaire générale. Autres compagnons de la première heure, Henri Rémond et Fabrice Lombardo, tous deux directeurs exécutifs. Le premier, qui a notamment œuvré pour des entreprises de promotion et de gestion immobilière patrimoniale, possède une forte expérience de la pierre, tandis que le second, issu du monde de la gestion d'actifs en qualité d'analyste gérant sur les foncières cotées, dispose d'un savoir-faire financier.
Une équipe internationale
Aujourd'hui, la structure compte une vingtaine de collaborateurs répartis entre Marseille et Paris, au gré des rendez-vous avec de potentiels clients. Et en matière d'investisseurs, dès le départ, la petite équipe phocéenne a su taper très fort. Les premières transactions sont réalisées avec des institutionnels étrangers, de grande renommée. « Notre tout premier client était l'américain Beacon Capital Partners qui souhaitait acquérir des biens immobiliers en France, retrace Frédéric Bôl. Nous avons été contactés par un cabinet d'avocats spécialisés afin de plancher sur la structuration de l'opération. » Mission réussie puisque Viveris Reim est chargé de monter l'OPCI. Le bouche-à-oreille opère à plein et au-delà de nos frontières. Très rapidement, c'est au tour d'Archon, filiale de Goldman Sachs, de s'adresser à Viveris Reim qui crée deux sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV - format d'OPCI) dotées chacune d'un actif de 30 millions d'euros. Puis la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), obligée d'abandonner le statut Siic de sa foncière cotée (contrainte de flottant), s'adresse à Frédéric Bôl et son équipe afin de transférer trois ensembles immobiliers, situés à La Défense, de sa Siic Lucia vers Lutiq, un OPCI spécifiquement créé. Fin 2008, soit une année à peine après sa création, la société de gestion avait dans son escarcelle cinq OPCI dédiés, un OPCI ouvert et un milliard d'euros d'actifs sous gestion. Depuis lors, Swiss Life, Maif ou encore Casino ont rejoint la liste des clients. Mais pour se faire une place, il a fallu à Frédéric Bôl battre la campagne et rencontrer « les fonds étrangers présents en France, les foncières privées, les institutionnels détenteurs de parcs immobiliers, mais aussi les prescripteurs, comme les cabinets d'avocats, les dépositaires, les commissaires aux comptes..., énumère le fondateur. Je leur parle de projets, ils me confient leur stratégie. Nous nous sommes forgé une réputation de forte ingénierie financière et juridique, tente-il d'expliquer. Sans omettre que je me fais fort d'employer des gens parfaitement bilingues, voir trilingues, avec le recrutement récent de deux personnes d'origines russe et suédoise. » Mais aussi de David Clifford, un Anglais, le directeur des acquisitions en charge de débusquer les actifs qui seront en droite ligne avec la stratégie d'investissement du client.
Compétences croisées
Ce dernier, basé à Paris, s'en réfère à Henri Rémond et Fabrice Lombardo qui s'appuient sur l'équipe d'asset management, comptant, en plus de David, un juriste immobilier, des analystes et un gérant junior. « L'objectif était d'être interchangeable avec Fabrice », explique Henri Rémond. Néanmoins, Fabrice Lombardo, « le plus financier des deux », travaille prioritairement sur le passif des SPPICAV et sur le placement des liquidités de ces sociétés. « Il est de mon ressort de rencontrer les établissements bancaires, de négocier l'endettement qui sera entre autres fonction de la qualité des actifs et du niveau de ‘cash-flow' dégagé », précise-t-il. Il lui a fallu appréhender plus en détail le sous-jacent immobilier, « un grand écart pour moi, mais Henri m'a expliqué le secteur ». Henri Rémond a dû, lui, faire le chemin inverse, même si son quotidien est davantage tourné vers l'acquisition, la rénovation et la gestion des immeubles ou encore leur valorisation.... Mais la frontière entre les champs d'action de l'un et de l'autre reste relativement ténue, puisqu'en qualité de directeurs généraux des SPPICAV, ils sont de facto responsables de l'ensemble de leurs actifs, immeubles ou valeurs mobilières. Quant à Frédérique Launay, elle a justement la charge de faire vivre ces sociétés, en s'attelant à « l'immatriculation du produit auprès du Tribunal de commerce et à la vie juridique et sociale des SPPICAV dans le respect de la réglementation en vigueur », explique la jeune femme. Par ailleurs et en amont, elle est pleinement associée au processus de mise en place de l'OPCI : « Il me faut par exemple traduire et transcrire dans un prospectus OPCI les volontés de nos clients et faire évoluer ces prospectus au gré de leur politique immobilière. »
Viveris Reim qui compte aujourd'hui sept OPCI dédiés, fourmille d'idées. « Nous avons deux projets d'OPCI grand public, souligne Frédéric Bôl. L'un détiendra principalement des immeubles équipés de toits photovoltaïques, tandis que le second est initié par un assureur qui souhaiterait transformer l'une de ses sociétés civiles de placement immobilier en OPCI afin de le loger au sein de l'un de ses contrats multisupports. » D'autres lancements sont en cours. Et des recrutements à l'étude.