La crise aura-t-elle modifié les stratégies immobilières des entreprises ? Eminemment politique et chargé affectivement, l'immobilier, qu'il soit le témoin du prestige d'un siège, un actif d'exploitation pour y abriter ses salariés ou y installer ses outils de production, est aussi un actif générateur de cash-flows destiné à couvrir les engagements à long terme des institutionnels. Si, par le passé, de nombreux corporates n'ont pas hésité à vendre une partie de leur patrimoine pour se désendetter, cette vague de cessions prophétisée ces deux dernières années n'a pas eu lieu. Du moins pas dans les proportions espérées. « Depuis le début des années 2000, la part des externalisations réalisées par les entreprises en Europe représente, bon an mal an, 10 % à 15 % du volume annuel du marché des investissements immobiliers, comptabilise Guillaume Savard, directeur au sein du département Corporate Solutions - Consulting & Transaction Management de Jones Lang LaSalle. Une proportion qui n'évolue pas. »
Selon une étude réalisée par AOS Studley, relative aux perspectives des groupes européens sur la problématique de l'immobilier, les comportements sont fonction du profil de l'entreprise. Dans l'industrie, la vision immobilière est souvent satellisée et n'émerge qu'au détour d'une crise. En juin dernier, le président exécutif d'EADS, Louis Gallois, annonçait réfléchir à des opérations de cessions susceptibles d'apporter au groupe d'aéronautique et de défense la trésorerie suffisante pour faire face, entre autres, aux provisions passées pour les retards de l'A380. « Le ‘real estate' fait partie des leviers permettant de générer du cash », avait-il déclaré à Reuters lors du salon aéronautique du Bourget. A l'inverse, dans la distribution et les services, l'externalisation des actifs est une réalité : Accor, Club Med, Quick, Jardiland... l'ont mise en œuvre pour se recentrer sur leur cœur de métier. « Le groupe Accor en a fait une philosophie, avec l'‘asset right', dont l'importance va être réaffirmée avec le projet de scission du groupe entre ses métiers de services et d'hôtellerie, souligne Guillaume Savard. Mais les cessions reposent sur une forte logique de partenariat avec la Foncière des Régions et les opérations se réalisent en dehors du marché, dans une logique de ‘club deal'. »
L'OPCI préférée à la foncière cotée
Pour leur part, La Poste, avec l'externalisation de six de ses plates-formes industrielles colis et courriers via sa filiale Poste Immo, et dans une plus grande mesure Casino - et ce, depuis 2007 - ont recouru à l'OPCI « club deal » (organisme de placement collectif en immobilier) pour mener à bien leurs opérations d'externalisations. A cela l'intérêt fiscal. Mais pas seulement. Benoît Faure-Jarosson, analyste d'Invest Securities, note dans une récente étude sur ce thème, que le statut SIIC (société d'investissement immobilier cotée), qui a eu longtemps une longueur d'avance fiscale, a cédé du terrain face à l'émergence de cet outil non coté. Pourtant, dans l'un et l'autre cas les entreprises cédantes bénéficient de l'avantage d'une imposition des plus-values au taux favorable de 19 % au lieu de 33,3 %. Mais ce qui, aujourd'hui, fait la différence entre ces deux solutions d'externalisation réside dans le fait qu'« il est probablement plus aisé de lever des fonds via des OPCI qu'en Bourse, souligne Benoît Faure-Jarosson. Le malstrom boursier a fait mesurer aux candidats apporteurs ce que pouvait être la volatilité de leurs avoirs ».
Enfin, pour leur part, les banques et les compagnies d'assurances affichent une traditionnelle appétence à la propriété des immeubles qu'elles occupent. « Nos confrères en Grande-Bretagne, en Espagne ou encore en Italie ont eu tendance à externaliser tout ou partie de leur patrimoine. Nous ne nous inscrivons pas dans cette logique patrimoniale », lance Guy Bernfeld, directeur général de Crédit Agricole Immobilier, filiale du groupe Crédit Agricole SA (CASA), qui a quasiment créé l'événement en se portant acquéreur, fin 2009, d'un immeuble de 40.000 m2, Evergreen, racheté au fonds d'investissement Carlyle Europe Real Estate. Autre propriétaire dans le secteur financier, Generali France Assurances décide dès 2003 d'installer les deux tiers de ses troupes à Saint Denis sur un ensemble immobilier de trois immeubles, « dont deux nous appartiennent, le troisième ayant été externalisé, développe Jean-François Colle, directeur Environnement du travail chez l'assureur transalpin. Nous utilisons 135.000 m2de bureau et sommes propriétaires à 60 % ». Cependant, « un temps viendra peut-être où les fonds propres des banques deviendront assez précieux pour qu'elles préfèrent être locataires », augure Benoît Faure-Jarrosson dans son analyse. En attendant, à l'exception de l'anglo-saxonne HSBC, rares ont été celles qui ont franchi le pas.
En dehors du secteur financier, une opération d'envergure comme celle menée en 2009 par Renault a même été purement et simplement retirée du marché. « En début d'année dernière, le constructeur automobile avait constitué un portefeuille composé en grande partie de ses succursales, dont les murs étaient destinés à la vente, retrace Guillaume Savard. Ce portefeuille, dénommé Turbo, a rencontré l'intérêt de fonds opportunistes qui en attendaient un rendement annuel à deux chiffres. Cela n'a pas de sens de devenir locataire dans ces conditions ! Contrairement à une idée reçue, il faut être en bonne santé financière pour devenir locataire, car dans ce cas, l'entreprise voit le niveau de ses coûts fixes augmenter. Or, le marché de l'externalisation est essentiellement animé par des acteurs ‘distressed' qui se trouvent dans une impasse. En résumé, on ne se finance pas en vendant son immobilier. » Avec la réouverture du marché de la dette, Renault a décidé de retirer son portefeuille de la vente. Ainsi, les taux d'intérêt faibles joueraient en défaveur de l'externalisation des patrimoines immobiliers, « les entreprises ayant tout intérêt à contracter un crédit-bail, moins coûteux qu'un loyer », corrobore Philippe Depoux, directeur immobilier de Generali France. « Sans omettre qu'une externalisation obligerait l'utilisateur, filiale d'un groupe alimentaire par exemple, à passer d'un loyer interne, fixé confidentiellement, à un loyer en valeur de marché, plus élevé », explique Boris Vilain, directeur real estate service d'AOS Studley.
Les utilisateurs, candidats à l'achat
Si le marché de l'externalisation apparaît très étroit, quelques observateurs anticipent de nouveaux flux. Tout d'abord, les espoirs viennent d'actifs atypiques comme les maisons de retraite, qui pourraient nourrir le marché de l'investissement, Orpea ayant confirmé sa volonté de céder entre 80 et 120 millions d'euros pas an. Après avoir externalisé six plates-formes industrielles, La Poste réfléchirait à externaliser les murs de 2.000 de ses bureaux de poste. D'autres biens plus atypiques encore pourraient être mis sur le marché. Pernod Ricard, à la tête de friches industrielles vides particulièrement bien desservies par le réseau routier, ambitionne de les revendre à des promoteurs pour un usage alternatif. Enfin, à l'autre bout du spectre, propriétaire foncier d'un tout autre genre, l'Etat s'est engagé dans un processus de ventes massives de son immobilier et a annoncé la cession, pour cette année, de 900 millions d'euros d'actifs. Première opération de l'année, le siège de Météo France, vient d'être cédé à la Fédération de Russie, conférant une bouffée d'air au marché de l'investissement.
Autre phénomène, plus étonnant, faute de direction immobilière structurée (lire l'encadré), il semblerait que certaines entreprises ne connaissent pas parfaitement l'étendue de leur patrimoine immobilier. « De très grands établissements ont mis un temps considérable à réaliser l'inventaire de tous leurs actifs immobiliers », révèle Philippe Depoux. « De plus en plus d'entreprises se découvrent propriétaires tertiaires », corrobore un conseil immobilier. Avec le renforcement de la réglementation et des mises aux normes plus sévères, nombre d'entre elles ne pouvant assumer le coût d'une lourde rénovation préfèrent céder. Quitte à en tirer un prix décevant. Un facteur qui a initié une stratégie tout à fait nouvelle du côté des utilisateurs. « Certains jouissant d'une belle qualité de signature profitent de cette crise pour se porter acquéreur de bâtiments obsolètes et vacants, confie Philippe Couturier, président de Constructa Asset Management. L'idée est d'investir les lieux, mais aussi de devenir propriétaire dans le but d'une revente rapide tout en restant occupant, d'ici deux à trois ans, avec l'espoir d'engranger une plus-value de cession confortable. » Aux dires de certains cabinets de conseil qui œuvrent auprès d'utilisateurs, quelques entreprises de renom seraient intéressées par la pratique et n'hésiteraient pas à « spéculer » sur leur nom.