L’état du marché immobilier suscite de nombreuses interrogations. La plupart des professionnels préfèrent ne pas affoler le marché mais néanmoins, les acheteurs ont déjà adopté une position attentiste laissant augurer une baisse des prix.
Recul du nombre de transactions. Après des années exceptionnelles, le nombre de transactions a chuté au premier semestre sur l’ancien et, de manière encore plus marquée, sur le logement neuf (lire l'encadré). Selon le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), les ventes ont baissé de 13 % en France. Sur la même période, les notaires d’Ile-de-France enregistrent également une diminution des ventes de 7,9 %.
Ce recul de l’activité préoccupe évidemment certains professionnels mais Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, se veut rassurant : « On ne peut parler de crise au sens d’un krach immobilier, comme c’est le cas aux Etats-Unis. » De même, Alain Duffoux, président du SNPI, indique qu’« il est logique que le marché se tasse afin de digérer les fortes hausses de prix, ce seul élément n’est pas inquiétant ».
Interrogations sur les prix. Pour certains, la réduction des ventes implique une diminution des prix. Ainsi, selon Christophe Cremer, président de Meilleurtaux, « la baisse des prix est déjà là ». De même, Laforêt Immobilier, qui prévoit une baisse des prix de 15 % sur deux ans, note que « depuis le début de l’année 2008, les prix ont commencé à décroître (…). Les acheteurs n’hésitent plus désormais à faire aux vendeurs des offres inférieures de 10 % par rapport au prix demandé (…). La baisse sera plus marquée en septembre 2008. »
Pour autant, si elle est ressentie et largement pronostiquée, la baisse des prix n’est pour l’heure pas actée. L’indice Notaires-Insee affiche un léger recul de 0,8 % au premier trimestre 2008. « Nous ne constatons pas de baisse franche des prix. Le marché entre désormais dans un nouveau cycle mais n’est pas en crise compte tenu de la forte demande », explique Jean-François Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris. Sur le premier semestre, les prix se stabilisent selon la Fnaim qui enregistre une hausse annuelle moyenne de 1,7 % (voir graphique).
L’environnement change. Le réajustement des prix était attendu. « Après dix ans de hausse, une correction est nécessaire. Elle devrait être modérée si aucun élément extérieur ne vient modifier la donne », prévoit Olivier Eluère.
Ces dernières années, la progression des prix a été compensée par la baisse des taux d’intérêt puis l’allongement de la durée des crédits. Or, ces facteurs, qui ont soutenu le marché, atteignent aujourd’hui leurs limites. « Depuis un mois et demi, il y a une vraie fracture qui ne vient pas de l’immobilier mais du marché bancaire, s’inquiète Alain Duffoux. Les banques françaises ont désormais plus de difficultés à se financer et sont plus exigeantes pour l’accès au crédit. »
Ainsi, le nombre de dossiers de crédit acceptés se contracte. « Le taux de refus a crû d’environ 15 %. Les principales personnes touchées sont les primo-accédants aux revenus modestes, remarque Bruno Rouleau, directeur partenariats et formation du courtier en crédits In&Fi Crédits. Ainsi, le financement de 110 % du projet immobilier et les prêts d’une durée supérieure à 27-30 ans font désormais l’objet d’une étude beaucoup plus approfondie pour l’accord de financement, voire reçoivent régulièrement des refus. » Il poursuit : « De même, un client présentant des critères tendus (CDI depuis moins d’un an, intégration de revenus complémentaires non pérennes, taux d’endettement supérieur à 34 %) est dorénavant très souvent écarté. »
Pour un coût global acceptable. Dans ce contexte, l’évolution des prix va donc dépendre de l’évolution des taux de crédit. S’ils restent constants, les prix devraient stagner, voire baisser très légèrement « Cette situation de prix à peu près stabilisés s’est déjà vue entre 1991 et 1996 sur le territoire hors Ile-de-France. Si les taux de crédit n’augmentent plus, il n’y a pas de raison que les prix baissent clairement », note un économiste. Mais, les taux peuvent également encore monter. « C’est notre scénario, explique Olivier Eluère. Par conséquent, la solvabilité des acquéreurs étant désormais limite, les prix doivent baisser pour que le coût global de l’opération soit acceptable. Nous envisageons une baisse des prix comprise entre 3 et 5 % en 2008 et de 5 % en 2009. »
Immobilier d’entreprise en chute. Le logement n’est pas le seul à connaître des changements. L’immobilier d’entreprise voit ses investissement fortement chuter et ses prix se corriger (lire l'avis d’expert). « Les prix s’ajustent, mais certains actifs bien situés et bien loués se sont vendus encore récemment au même prix qu’il y a un an, tempère Yvan Gril, directeur des engagements de GE Real Estate France. Les fondamentaux restent bons, le marché locatif, bien qu’en baisse en termes de volume, demeure dynamique. Pour autant, il est vrai que les investisseurs ont désormais augmenté leurs objectifs de rendement. »